s rent multiplier) визначаться ставленням ціни продажу або потенційному валовому доходу, або до дійсного валового доходу. Вибір потенційного або валового доходу залежить від складності на ринку традицій. Важливо при оцінці завжди користуватися тільки одним з них.
Для визначення вартості з допомогою валового рентного мультиплікатора необхідно:
на основі аналізу визначити величину ринкової орендної плати для об'єкта оцінки;
на основі аналізу ринку визначити відношення ціни продажу до дійсного або потенційному валовому для об'єктів порівняння, тобто отримати значення GRM для даного типу власності;
помножити величину орендної плати для об'єкта оцінки на GRM для даного типу власності, отримавши, таким чином, показник ринкової вартості об'єкта оцінки.
Валовий рентний мультиплікатор не вимагає ніяких коректувань, т.к. він базується на даних ринку, який враховують всі відмінності між продажами. Відносна простота цього методу обумовлює його особливості та недоліки:
метод застосуємо на активних ринках дохідної нерухомості;
метод не враховує різницю в ризиках між об'єктом порівняння і об'єктом оцінки;
метод не враховує різницю в чистому операційному доході об'єктів.
. Загальний коефіцієнт капіталізації (overall rate of return) дорівнює відношенню чистого операційного доходу до ціни продажу.
Для застосування загального коефіцієнта капіталізації R0 на ринку відбираються продажу з аналогічною об'єкту оцінки ступенем ризику і потоками доходів. Це дозволяє усунути деякі обмеження, властиві GRM.
Затії для кожного об'єкта порівняння визначається R0 і виводиться середнє або середньозважене значення R0. Вартість об'єкта оцінки отримують множенням знайденого значення R0 на прогнозовану величину його чистого операційного доходу (NOI). Іншими словами для визначення ринкової вартості тут використовується пряма капіталізація.
Можливість застосування порівняльного підходу залежить від наявності ринкових даних по операціях з порівнянними об'єктами нерухомості. При відсутності даних по угодах допускається використовувати дані про пропозиції до продажу з коригуванням на торг.
Зважаючи недостатньої кількості інформації про реальні угоди з об'єктами нерухомості, які, як правило, є комерційною таємницею, намибули також використані дані про пропозиції до продажу схожих об'єктів, наявні у відкритих джерелах: тижневиках «Пермські квартири, будинки amp; офіси »,« З рук в руки »(Пермський випуск), каталог« Нерухомість »
Застосування підходу
У разі застосування порівняльного підходу найчастіше вартість об'єкта визначається як середньозважене скоригованих значень вартостей об'єктів - аналогів:
де: Сi - вартість i-ого аналога,
kj=1? m - коригування до вартості аналога,
n - число аналогів.
Крім цього може застосовуватися метод ранжування, який дозволяє більш точно відстежити ступінь схожості об'єктів
У цьому випадку розрахунок здійснюється за формулою:
Де Ri - ранг отриманого i-го значення, присвоюється в залежності від кількості та величини внесених коригувань: чим менше коригувань, тим вище ранг.
Прийнявши певну послідовність, крок за кроком застосовують коригування до ціни продажу порівнянних об'єктів. Суть дій при цьому зводиться до виявлення ступеня схожості оцінюваного об'єкта зі порівнюваним об'єктом, тобто фактично шляхом зменшення або збільшення ціни об'єкта порівняння на величину коригування вона приводиться до шуканої. На основі вивчення даних ринку аналізуються порівнянні продажу для того, щоб визначити, чи є вплив на вартість порівнюваних елементів перевищує, рівним або відсутньою по відношенню до об'єкта оцінки. Поправка буде позитивною, якщо порівнянна продаж буде гірше оцінюваного об'єкта, і навпаки - негативною, якщо порівнянна продаж краще оцінюваної.
Можливість використання порівняльного підходу залежить від наявності даних по порівнянним об'єктах власності, проданим або пропонованим на ринку.
Послідовність застосування порівняльного підходу:
докладне дослідження ринку з метою отримання достовірної інформації про всі чинники, що мають відношення до об'єктів порівнянної корисності;
визначення відповідних одиниць порівняння і проведення порівняльного аналізу по кожній одиниці;
зіставлення оцінюваного об'єкта з вибраними об'єктами порівняння з метою коригування їх продажних цін або виключення зі списку порівнюваних;
приведення ряду скоригованих показників вартості порівнянних об'єктів до одного або до діапазону ринкової вартості об'єкта оцінки.
