єкт-аналог, якби він володів тими ж характеристиками, що і об'єкт оцінки.
У сьогоденні оціночному звіті для визначення величини поправок нами були використані експертний метод, аналіз вторинних даних, аналіз витрат.
Вибір елементів порівняння та обґрунтування поправок.
Елементами порівняння називають характеристики об'єктів нерухомості та угод, які викликають зміни цін на нерухомість. Для виділення елементів, від яких залежить вартість, необхідний докладний аналіз ринкових умов. Щоб зіставити об'єкти порівняння з об'єктом оцінки, потрібно виконати коригування продажних цін порівняння об'єктів порівняння по кожному виділеному елементу порівняння. При цьому коригування може застосовуватися або до загальної ціною, або до ціни за одиницю порівняння. Загальна величина корекції залежить від ступеню відмінності між об'єктами.
У оцінній практиці прийнято виділяти 9 основних елементів порівняння:
. Права власності на нерухомість
. Умови фінансування
. Умови продажу
. Стан ринку
. Місцезнаходження
. Фізичні характеристики:
. Економічні характеристики
. Використання.
. Компоненти вартості, не пов'язані з нерухомістю (комунікації, екологічні фактори).
. Права власності на нерухомість
У більшості випадку ціна нерухомості визначається вигодою від переданих прав власності на нерухомість.
В даний час проведення коригувань за складом прав власності - досить складна проблема зважаючи на недостатність, а часом і відсутність доступної правової інформації. Тому у вітчизняній практиці оцінювачі, як правило, підбирають аналоги з аналогічним складом прав власності.
Право власності на нерухомість у оцінюваних об'єктів і аналогів аналогічне - право власності. Коригування не здійснювалася.
. Умови фінансування
Прагнення учасників угоди отримати максимальну вигоду породжує різні варіанти розрахунків, котрі в свою чергу, впливають на ціну продажу об'єктів.
Розрахунок коригування на умови фінансування залежить від сутності фінансових домовленостей, при цьому найчастіше коригування на умови продажу та умови фінансування об'єднуються.
В даному випадку в представлених оферта не було згадок про додаткові умови фінансування. Ми припускаємо ринкові умови фінансування для всіх об'єктів. Коригування не здійснювалася.
. Умови продажу.
Коригування на умови продажу відображає нетипові для ринку відносини між продавцем і покупцем. Продаж може відбутися за ціною нижче ринкової, якщо продавцю необхідно терміново реалізувати власність, якщо на продавця чиниться тиск, якщо між учасниками угоди існує, сімейна, ділова або фінансова зв'язок.
З іншого боку, продаж може відбутися за ціною вище ринкової, якщо для покупця буде істотне збільшення вартості його спільної власності або купується власність дорога йому як сімейна реліквія.
Головні труднощі при коригуванні на умови продажу - виявлення нетипових мотивів угоди і визначення власне величини коригування. При підозрі на неринкові умови продажу даний об'єкт слід розглядати як порівнянну продаж дуже обережно, якщо взагалі не виключати його з переліку об'єктів порівняння.
У даному випадку ми виходимо з припущення, що на вартості об'єктів - аналогів не відображаються нетипові умови продажу. Коригування не потрібно.
. Стан ринку (дата продажу).
Коригування на стан ринку враховує, насамперед, зміну ринкових умов, що відбувається з плином часу. Основними факторами, що змінюють ринкові умови, є інфляція і дефляція, зміни податкового та інших законодавств, зміни в пропозиції і попиті. Ринкові умови можуть змінюватися як в цілому, так і для окремих видів власності.
Оптимальним індикатором стану ринку є перепродаж одного і того ж об'єкта з постійними економічними та фізичними параметрами. У разі відсутності подібних даних слід використовувати продажу подібних об'єктів на одному і тому ж ринку.
Дата оцінки 11 листопада 2014 В даному випадку всі аналоги представлені в листопаді 2014 року, коригування не здійснювалася.
. Місцезнаходження.
Коригування на місце розташування потрібно, коли географічне положення об'єкта порівняння відрізняється від становища об'єкта оцінки. Величина коригування виражається у вигляді відсотків, або в грошовому вираженні. Найкращим чином величина коригування в...
