кінозали, повинні розташовувати залом 9-метрової висоти.
Для успішного проекту виявляються важливі не тільки правильно організовані торговельні павільйони, а й місця, призначені для службового використання, наприклад, вхідні зони, місця для ескалаторів, пожежні та інші технічні приміщення. Наприклад, у великих приміщеннях зручно, коли ескалатори, що забезпечують рух вниз і вгору, зосереджені в одному місці. Але в невеликих залах подібна планування буде ускладнювати проходи для відвідувачів, тому до ескалаторах краще підходити з різних сторін. [25]
В· Вибір В«ПравильнихВ» орендарів
У зазначеному вище переліку важливих В«відправних точокВ» навмисно не згадуються В«правильніВ» орендарі - цей пункт гідний окремої розмови.
Насамперед необхідно розбити склався стереотип: чи не орендарі вибирають торговий центр, а навпаки. У всякому разі, так має бути. І вибір цей потрібно засновувати на ретельних дослідженнях потреб і переваг цільової аудиторії.
Які критерії при виборі орендарів використовуються?
Девелопер повинен вести роботу одночасно в декількох напрямках. Щоб бути цікавим для покупців, торговому центру необхідно володіти значним і грамотно підібраним пулом орендарів, співпрацювати з відомими компаніями, міжнародними та великими російськими брендами. Щоб стати привабливим для торгових операторів, потрібно розташовувати хорошим купівельним потоком. І нарешті, ім'я самого торгового центру має бути на слуху, а репутація гідною.
Нерідко, прагнучи забезпечити центру високу прибутковість, девелопери вибирають операторів, що пропонують найбільш високі орендні ставки. Але така категорія орендарів часто має недостатній досвід (саме тому й погоджується на невигідні умови оренди) і демонструє низьку прибутковість. В результаті торговий центр перетворюється на подобу барахолки з частою зміною орендарів, з нестабільною прибутком, що загрожує підприємству в цілому.
Набагато мудрішими надходять девелопери, що не такі примітивним принципом: чим вище ставка оренди, тим краще. Головне питання, яке доводиться вирішувати при формуванні пулу, стосується вибору профілю товару та визначення якості роботи майбутніх операторів. Потрібно дослідити купівельний попит, вивчити привабливість пропонованого бренду, нарешті, з'ясувати ступінь професіоналізму операторів і їх цінову політику.
Іноді ці непрості проблеми вирішує власник, що виправдано у випадку володіння невеликим центром; для керівництва великим підприємством розумно звернутися до допомоги професійної керуючої компанії. А головними показниками, які дозволяють судити про правильно обрану політику, є не обіцянки високої прибутку і навіть не В«розкрученістьВ» бездоганних брендів, а стабільний дохід і капіталізація центру.
Стосовно до торгових центрів успіх бізнесу багато в чому залежить від уміння, з одного боку, бути оригінальним, виділятися на тлі інших, а з іншого - зробити так, щоб подібна унікальність максимально відповідала очікуванням відвідувачів. Тоді вони будуть приходити за покупками знову і знову.
В· Кидаємо якоря
В«ЯкірВ» - крупний, як правило мережний, оператор роздрібної торгівлі з відомим брендом, розташований на території торгового центру.
Сильний В«ЯкірВ» може не тільки залучати відвідувачів і працювати на імідж торгового центру, а й виправити певні огріхи концепції або будівництва об'єкта. На успішність ТЦ впливає безліч факторів, але найважливіші з них - місце розташування і грамотно підібраний, затребуваний саме тут якірний орендар. Хороші В«якоряВ» здатні частково вирішити питання, пов'язані з невдалим зонуванням, адже їх, як правило, розташовують у так званих мертвих зонах, поза основних маршрутів відвідувачів. В«Якщо посадитиВ« якір В»в приміщення з власним входом з першого поверху, а вище - на другому, третьому поверхах - не буде цікавих В«немережевихВ» магазинів, то якірний орендар буде процвітати, а всі інші - ні.
На сьогоднішній день тенденція споживчої поведінки така, що один якірний орендар вже не здатний забезпечити ефективну роботу ТЦ. Втім, багато не завжди означає добре. Кількість В«якорівВ», природно, залежить від формату об'єкта, його цільової аудиторії, місця розташування і т. д., але головне завдання власника - не допускати між ними конкуренції. Якірні орендарі та основна торгова галерея повинні поєднуватися за двома основними параметрами: працювати в єдиному ціновому сегменті, а їхні торгові марки не повинні дублювати один одного. [p> Професійний девелопер ще на стадії проектування ТЦ повинен мати попередню домовленість з передбачуваним якірним орендарем, оскільки концепція і архітектурно-планувальні характеристики торгового центру в ідеалі повинні В«ПідганятиВ» під такого орендаря. В іншому випадку довга відсутність якірного орендаря може позначитися на прибутковості проекту в цілому, збільшивши терміни його окупності. За словами аналітика ко...
