початкового внеску і вартості житла. У другому випадку потенційний позичальник, вже знаючи суму кредиту, розраховану кредитором, може підібрати відповідне за вартістю житло і укласти з його продавцем угоду купівлі-продажу за умови, що кредитор буде згодний розглядати житло, що купується в якості відповідного забезпечення кредиту. Особлива увага приділяється правильній оцінці предмета іпотеки. У результаті процедури андеррайтингу кредитор приймає рішення про видачу кредиту позичальникові або дає мотивовану відмову. При позитивному рішенні кредитор розраховує суму кредиту і формулює інші важливі умови його видачі (термін, процентну ставку, порядок погашення).
. Висновок кредитної угоди. На даному етапі відбувається укладення договору купівлі-продажу квартири між позичальником і продавцем житла, укладення кредитного договору між позичальником і кредитором, а також придбання житла позичальником і передача його в заставу кредитору за договором про іпотеку або за законом. У разі позитивного рішення кредитор укладає з позичальником кредитний договір, договір іпотеки, а позичальник вносить на свій банківський рахунок власні грошові кошти, які він планує використовувати для оплати початкового внеску. На цьому ж етапі відбувається укладення договорів страхування предмета іпотеки, життя позичальника, а також, по можливості, прав власника на купується житлове приміщення.
. Обслуговування іпотечного кредиту. На даному етапі кредитор приймає платежі від позичальника, веде бухгалтерські записи про погашення основної заборгованості і про?? ентов, здійснює всі необхідні дії з обслуговування виданого іпотечного кредиту, виявляє і своєчасно усуває можливі проблеми, пов'язані з погашенням кредиту.
У разі виконання зобов'язань за кредитним договором кредит вважається погашеним, а іпотека припиняється, про що робиться відповідний запис у державному реєстрі. У разі невиконання позичальником і заставодавцем умов кредитного договору або договору про іпотеку кредитор звертає стягнення на закладене житло в судовому або позасудовому порядку. Предмет іпотеки реалізується, а отримані кошти йдуть на погашення боргу кредитору (основної суми боргу, відсотків, штрафів, пені тощо), з них же здійснюються видатки на процедуру звернення стягнення та продаж предмета іпотеки. Кошти, що залишилися отримує позичальник.
. 2 Законодавча база іпотечного кредитування об'єктів нерухомості в РФ.
Головними кодифікованими документами в Російській Федерації є Цивільний і Податковий кодекси, де розглядаються окремі, найбільш загальні моменти. Якщо розглядати рівень законодавчих документів федерального і спеціального призначення, то головним законом, що регулює механізм іпотеки, є Федеральний закон № 102-ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)» від 16.07.98. Цей закон визначає підстави виникнення іпотеки та її регулювання:
«1. За договором про заставу нерухомого майна (договору про іпотеку) одна сторона - заставодержатель, який є кредитором за зобов'язанням, забезпеченого іпотекою, має право отримати задоволення своїх грошових вимог до боржника за цим зобов'язанням з вартості закладеного нерухомого майна іншого боку - заставодавця переважно перед іншими кредиторами заставодавця , за винятками, встановленими федеральним законом. Заставодавцем може бути сам боржник за зобов'язанням, забезпеченого іпотекою, або особа, не використовується у цьому зобов'язанні (третя особа). Майно, на яке встановлена ??іпотека, залишається у заставодавця в його володінні та користуванні.
. До застави нерухомого майна, що виникає на підставі федерального закону при настанні вказаних у ньому обставин (далі - іпотека в силу закону), відповідно застосовуються правила про заставу, що виникає в силу договору про іпотеку, якщо федеральним законом не встановлено інше. (В ред. Федерального закону від 11.02.2002 N 18-ФЗ) (див. текст в попередній редакції) »
Примітка: у свою чергу, Цивільний кодекс РФ, 23 главою «Забезпечення виконання зобов'язань» докладно описує правила застави майна.
Так само закон про іпотеку визначає вимоги, забезпечуються іпотекою. Мова йде про те, що іпотека забезпечує сплату заставодержателю основну суму боргу за договором, виплаті відсотків та інших належних заставодержателю виплат.
Так само варто відзначити прописане в законі право віддавати майно в заставу за договором про іпотеку:
«1. Іпотека може бути встановлена ??на зазначене в статті 5 цього Закону майно, яке належить заставодавцю на праві власності або на праві господарського відання.
. Не допускається іпотека майна, вилученого з обороту, майна, на яке відповідно до федеральним законом не може бути звернено стягнення, а також майна, щодо якого в установленому федерал...
