сна (оспоріма) угода, укладена суб'єктом внаслідок збігу важких обставин на вкрай невигідних для себе умовах.
Підставою для визнання недійсності такої угоди служить два взаємозалежних факту: знаходження суб'єкта, що здійснює операцію, у важких обставинах і вкрай невигідні умови угоди. Під збігом тяжких обставин слід розуміти хвороба близької людини, відсутність джерел для матеріального утримання сім'ї і т.п.
Для визнання угоди недійсною, як досконалої в наслідок збігу тяжких обставин, необхідно довести наявність винної поведінки контрагента, навмисно використовує угоду в своїх інтересах [9].
Наявність всіх зазначених вище умов має встановлюватися судом або арбітражним судом з урахуванням конкретних обставин справи.
Глава 2. Купівля-продаж житлових приміщень
.1 Суб'єкти, об'єкти купівлі-продажу
Під купівлею-продажем чинне законодавство розуміє договір, за яким одна сторона (продавець) зобов'язується передати майно у власність другій стороні (покупцеві), а покупець зобов'язується прийняти це майно і сплатити за нього певну грошову суму (ст. 237 ГК РФ).
Сам договір купівлі-продажу не встановлює права власності покупця на продане йому майно [10]. Питання моменті переходу права власності дозволяється ст. 223 ДК РФ, встановлює, що право власності набувача виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Якщо договір про відчуження речі підлягає реєстрації, право власності виникає з моменту реєстрації.
У зв'язку з особливостями квартир як об'єктів цивільних правовідносин їм встановлено особливий порядок оформлення договору купівлі-продажу. За аналогією зі ст. 239 ЦК РРФСР (купівля-продаж житлового будинку) договір вважається укладеним після того, як оформлення договору минуло дві стадії:
а) нотаріальне посвідчення;
б) подальшу реєстрацію відповідним органом виконавчої влади. При нотаріальному посвідченні договору купівлі-продажу квартири нотаріус перевіряє належність квартири особі, його відчужує і дієздатність сторін, справжність їх підписів. Посвідчення договору нотаріальною конторою ще не тягне за собою передачі права власності. До реєстрації нотаріально посвідченого договору між сторонами є лише зобов'язальні відносини. Якщо одна зі сторін відмовляється від договору до його реєстрації, то подальші взаємовідносини сторін визначаються їх новою угодою або судом.
Якщо договір не зареєстрований і сторони домовилися про його анулювання, досить заяви сторін у нотаріальну контору. Нотаріус у разі робить відповідний напис на першому і другому примірниках договору та відмітку про це в реєстрі. Після ж реєстрації договір не може бути анульований, а сторони повинні укласти новий договір про розірвання цього договори та врегулюванні своїх відносин.
Фактична передача квартири покупцю пов'язана з моментом переходу права власності, вони можуть передувати реєстрації або слідувати за нею (негайно або через деякий час). Сторони можуть своєю угодою визначити час фактичної передачі, але не можуть змінити юридичного значення самої реєстрації.
Правоустанавливающими документами на квартиру, на підставі яких можна укласти договір купівлі-продажу, є: свідоцтво про власність на житло, видане на приватизовану муніципальну квартиру; свідоцтво про право власності на кооперативну квартиру з виплачених паєм; свідоцтво про право спадщини, до складу якого входить квартира; договір купівлі-продажу, нотаріально посвідчений зареєстрований в Департаменті муніципального житла [11].
.2 Правове регулювання
Реєстрація договору відчуження квартири або кімнати комунальної квартири, що знаходиться у приватній власності, здійснюється за умови, що сторони представлять довідку з ремонтно-експлуатаційної організації про відсутність заборгованості по квартплаті на бланках, отриманих в цій організації. Бланки видаються за встановленою формою і дійсні протягом місяця.
Відповідно до ст. 56 Основ законодавства РФ про нотаріат посвідчення договорів про відчуження квартири проводиться за місцем перебування цієї квартири.
Договір купівлі-продажу квартири може бути посвідчений відповідним органом влади в тих населених пунктах, де немає нотаріальних контор [12].
Недотримання правил щодо обов'язкової нотаріальної форми договору купівлі-продажу квартири робить такий договір недійсним з наслідками, передбаченими ч. 2 ст. 167 ГК РФ, тобто кожна зі сторін зобов'язана повернути другій стороні все одержане за угодою, а при неможливості повернути одержане в натурі - відшкодувати його вартість ...
