у грошах.
У виняткових випадках відповідно до ст. 165 ГК РФ суд вправі визнати дійсною угоду купівлі-продажу квартири, що не засвідчену в нотаріальній конторі, за умови, якщо угода не містить нічого протизаконного і вона була виконана обома сторонами чи однією.
При посвідченні нотаріусом угод з купівлі-продажу квартири перевіряється наявність документів, що підтверджують право власності на відчужуване майно, і довідка про реєстрацію в БТІ.
Якщо квартира є спільною частковою або спільною власністю, її відчуження вимагає згоди інших учасників спільної власності. Така згода має бути дано в письмовому вигляді і посвідчений нотаріусом. Крім того, воно може бути посвідчений за місцем проживання або місцем роботи.
2.3 Зміст
У тексті договору відчуження частки вказуються арифметичні частки, а не конкретні реальні частини квартири. Може бути вказаний лише порядок користування конкретними частинами за наявності раніше відбувся нотаріально посвідченого і зареєстрованого в БТІ угоди між власниками про такий порядок користування відповідно до часток учасників.
Продавець має подати письмові докази того, що він сповістив учасників спільної часткової власності про намір продати свою частку стороннім із зазначенням ціни та інших умов, на яких продається частка (ч.2 ст. 250 ГК РФ), а саме: їх заяви про відмову від здійснення права переважної купівлі частки квартири (із зазначенням ціни та інших умов, на яких продається ця частка). Підпис засвідчується в тому ж порядку, як було зазначено вище.
Частка спільної власності на квартиру може бути відчужена також іншими способами, наприклад подарована.
Будь-яке відчуження чи придбання квартири допускається тільки в нотаріальному порядку. Обов'язковою умовою є і реєстрація угоди в місцевій адміністрації, яку здійснює БТІ. На правовстановлюючих документах повинен бути штамп про реєстрацію приміщення за новим власником.
Якщо квартира є спільною частковою власністю, в довідці БТІ відповідно до правовстановлюючими документами вказується пайову участь кожного, при цьому особа, що відчужує частину квартири, вказується в ній першим. Якщо є рішення про майбутнє знесення будови у зв'язку з реконструкцією населеного пункту, або накладений нотаріальними органами заборону на відчуження, або на квартиру накладено арешт судово-слідчими органами, то ці обставини відображаються в довідці БТІ [13].
У зв'язку з тим, що в ГК відсутні конкретні норми, що регулюють операції з квартирами, тпро застосовуються ті ж правила, що і до договору купівлі-продажу житлового будинку. Так, продавець відповідно до ст. 241 ЦК РРФСР зобов'язаний попередити покупця про права третіх осіб на продавану квартиру. До таких осіб можуть ставитися, наприклад, заставодержатель або наймач. Справа в тому, що при переході права власності ці особи зберігають свої права на квартиру і цілком природно, що для покупця немаловажним є та обставина, що в купує їм квартирі жити стороння людина.
Якщо продавець цього не зробив, покупець має право вимагати або зменшення продажної ціни, або розірвання договору купівлі-продажу та відшкодування збитків. Для того, щоб усунути можливі конфлікти, відповідне становище має включатися в договір. Якщо покупець не заперечує купівлі квартири, обтяженої запорукою або договором найму, такий договір може бути укладений.
Слід, однак, мати на увазі, що закладеної квартирою власник зазвичай володіє і користується. Але в більшості випадків він не може нею розпоряджатися (продати, подарувати і т.д.), оскільки в договорі про заставу зазвичай міститься заборона на відчуження квартири.
Приватизація квартир викликала хвилю пов'язаних з нею кримінальних явищ. Виник, так званий, квартирний рекет, коли під загрозою застосування насильства власників приватизованих квартир змушують за безцінь продавати свою квартиру. Іноді вдаються до обману. Жертвами таких злочинів стають, як правило, особи похилого віку безпомічні люди, а також алкоголіки, яких протягом певного часу споюють, а потім вмовляють продати свою квартиру або обміняти її на кімнату в комунальній квартирі. Для цього вони передають свої документи злочинцям, видають їм генеральну довіреність на вчинення всіх юридичних дій. Після чого квартира по дорученням продається третіх осіб, а власник квартири стає бомжем.
Подібні види угод не підпадають під дію кримінального кодексу. Потерпіла сторона сама добровільно йде угоду.
Нерідкі випадки, коли квартири можна за фальшивої довіреності або за фальшивим договором купівлі-продажу [14]. Іноді вже після укладення договору купівлі-продажу з'ясовується, що в придбаній квартирі хтось прописа...
