ться 20? 30 - хвилинної пішохідної доступністю, на відстані 5? 10 км (для автомобілістів). Хороша транспортна доступність може значно збільшувати цю зону.
Третинна (периферійна) торговельна зона - це віддалена територія, з якою покупці ще «притягуються» до ТЦ. Число таких покупців може становити 5? 10% від загального числа і їх можуть залучати: хороша транспортна доступність, певні групи товарів або послуг, які відсутні в інших центрах, розташування об'єкта по дорозі на роботу і назад. У число покупців, які приїжджають з цієї зони, прийнято включати транзитних і випадкових покупців, які не проживають в географічних межах третинної зони. Невелику, а іноді значну частку покупців торгового центру можуть складати туристи.
Межі торгових зон не є абсолютними і можуть змінюватися з плином часу або зі збільшенням рівня конкуренції. Реальні кордону торгової зони об'єкта можуть бути визначені не раніше, ніж через 6 місяців після введення об'єкта в експлуатацію. Як випливає з прикладу, наведеного в [18], при проектуванні регіонального торгового центру в Єкатеринбурзі розмір первинної торгової зони визначили кордоном, яка знаходиться на відстані від 1 до 5 кілометрів від об'єкта (залежно від способу і напрямки пересування) при 10-ти хвилинної транспортної доступності. Межі вторинної торгової зони розмістили на відстані від 5 до 10 кілометрів від меж ділянки ТЦ (залежно від способу пересування та напрямки), що склало близько 20 хвилин транспортної доступності. На закінчення відзначимо, що для торговельних комплексів немає загальноприйнятої класифікації, що спирається на характеристики, що визначають якість об'єкта з погляду орендарів і покупців. Можна сподіватися на розробку і прийняття такої класифікації з використанням тих символів, які запропоновані вище для бізнес-центрів («A», «A?», «B +», «B», «B?», «C +», «C» ).
При цьому найважливішими класифікаційними характеристиками можуть стати [17]:
масштаб об'єкта з характеристикою площі приміщень та рівня комплексності товарів і послуг;
вибір місця розташування і забезпеченість інфраструктурою - з характеристикою трьох торгових зон і транспортної доступності об'єкта;
рівень архітектурно-планувальних і конструктивних рішень, оздоблення фасаду та приміщень будівель комплексу;
наявність і якість паркування;
рівень управління та роботи з орендарями.
При цьому сертифікуються (один раз на п'ять років) з присвоєнням класу тільки зазначені вище типи торгових центрів (ТЦ). Чи не класифікуються окремі магазини, торгові комплекси, характеристики яких виявляються гірше необхідних для ТЦ класу «C», а також ТЦ, не ремонтували понад 15 років і перебувають у стадії реконструкції або ремонту.
Багатофункціональні комплекси.
Крім перерахованих вище типів об'єктів комерційної нерухомості на ринку з'являються багатофункціональні комплекси - об'єкти нерухомості, призначені для реалізації декількох функцій в одній будівлі або на одній території. При цьому зазвичай виділяється основна (профілююча) функція, у той час як іншим функціям відводиться роль супутніх (додаткових). Нерідко, однак, різні функції на об'єкті існують незалежно один від одного, не поєднуючись, але і не заважаючи один одному. Розглянемо найбільш часто зустрічаються комбінації функцій - із зазначенням профілюючою функції на початку найменування комплексу (див. [18]).
Торгово-офісні центри. Основна функція таких центрів - торгова, реалізована на перших трьох поверхах (зі зменшенням відвідуваності кожного наступного поверху). Більш високі поверхи призначаються для офісної функції. При цьому загальна кількість поверхів визначається поєднанням умов оптимальної продуктивності земельної ділянки та обмежень поверховості містобудівним регламентом. Це актуально в містах, де земля дорога, а споруди згруповані вертікально.В Санкт-Петербурзі такі об'єкти сконцентровані в історичному центрі міста. Для околиць, де земля дешевша, більш доцільним може виявитися заміна вертикальної угруповання горизонтальними комбінаціями невисоких будівель.
Відзначимо, що в торгово-офісних центрах орендарі торгових та офісних приміщень ніяк не пов'язані (іноді власник такого об'єкта надає знижки торговим операторам, котрі орендують офісні приміщення). Взаємна незалежність двох категорій орендарів прийнята у всіх торгово-офісних комплексах і реалізується шляхом зонування простору, що виключає перетинання людських потоків різної функціональної орієнтації.
Офісно-торгові центри. До даної категорії багатофункціональних комплексів відносяться бізнес-центри будь-якого класу, на першому поверсі яких відкриваються магазини формату і класності, що визначаються класом бізнес-центру. У ...
