идичних, фізичних і фінансових обмеженнях.
При оцінці нерухомості необхідно уявляти собі хід думок покупців і продавців, а аналіз з приводу найбільш ефективного використання повинен відображати реалії ринку, які чинять на них вплив.
У відповідності з Міжнародними стандартами оцінки поняття найбільш ефективного використання визначається як «найбільш ймовірне використання майна, що є фізично можливим, розумно виправданим, юридично законним, здійсненним з фінансової точки зору і в результаті якого вартість оцінюваного майна буде максимальною ». [8, с. 34]
При визначенні варіантів найкращого і оптимального використання об'єкта зазвичай використовуються чотири основних критерії аналізу:
фізична можливість - фізична можливість зведення або реконструкції наявних будов з метою їх найкращого і оптимального використання на даній ділянці землі, або фізична можливість використання існуючих приміщень.
допустимість з точки зору законодавства - характер використання не суперечить законодавству, що обмежує дії власника нерухомості, і положенням зонування.
фінансова доцільність - допустимий з точки зору закону порядок використання об'єкта повинен забезпечити чистий дохід його власнику.
максимальна продуктивність - крім отримання чистого доходу як такого, найкраще і оптимальне використання увазі або максимізацію чистого доходу власника, або досягнення максимальної вартості самого об'єкта.
Мається на увазі, що визначення найкращого і оптимального використання є результатом суджень оцінювача на основі його аналітичних навичок, тим самим, висловлюючи лише думка, а не безумовний факт. У практиці оцінки нерухомості положення про найкращий і оптимальному використанні являє собою посилку для подальшої вартісної оцінки об'єкта. Ринкові дані для оцінки зазвичай збираються і аналізуються по тому сектору ринку, який відповідає певному оптимальному використанню об'єкта оцінки.
ринковий вартість дохідний оцінка
ГЛАВА 2. Характеристика об'єкта оцінки
. 1 Аналіз соціально-економічного становища регіону і населеного пункту, в якому знаходиться об'єкт оцінки
Оренбурзька область, одна з найкрупніших областей Росії, перебуває в 1500 км на південний схід від Москви і має вільний доступ з Європи, Центральної Росії і Середньої Азії. Територія області розташована в басейнах двох великих річок - Уралу і Волги.
Населення області нараховує 2008000. чол. Площа - 124 тис. Кв.км. На території області проживають понад 80 національностей, основна частина з яких росіяни (75,9%). Тут також проживають татари (7,6%), казахи (6,0%), українці (2,5%) та ін.
Чисельність економічно активного населення Оренбурзької області на 01.01.2014 р становить 61,3% від загальної чисельності населення області. Рівень офіційно зареєстрованого безробіття становить 1,21%.
Адміністративно область поділена на 35 районів, має 12 міст. Найбільш великі: Оренбург (560 тис. Осіб), Орськ (234,8 тис. Осіб), Новотроїцьк (93,6 тис.осіб), Бузулук (84,7 тис.осіб), Бугуруслан (50 тис. Осіб), Гай (35 тис. осіб).
У надрах Оренбурзької області розвідано понад 2500 родовищ 75 видів корисних копалин.
За обсягами запасів і видобутку корисних копалин область входить до провідної групи регіонів Росії, величина їх цінностей, за даними геологів, перевищує 500 млрд. доларів США.
Промисловий потенціал області складається з більш 3 тисяч підприємств, у т. ч. близько 300 великих і середніх.
Базовими галузями економіки Оренбурзької області є нафтогазовий комплекс, чорна та кольорова металургія, електроенергетика, машинобудування. Легка промисловість області має в сво? м складі унікальне пуховязального виробництво.
Серед найбільших підприємств області - виробничі об'єднання «Оренбургнефть», «Оренбурггазпром», «Орскнефтеоргсінтез», «Оренбурзькі мінерали», акціонерні товариства «Уральська сталь», «Піденноуралнікель»), Орський завод легких металоконструкцій, Мідногорськ мідно-сірчаний комбінат та ін.
Унікальне геополітичне становище області на рубежі Уралу та Поволжя, Російської Федерації та Республіки Казахстан. Область традиційно пов'язує найбільші ринки збуту Європи та Азії, знаходиться в центрі швидкозростаючих регіональних економік, що входять до складу ПФО, УФО і країн Середньої Азії.
Створення Митного союзу відкрило для області, як прикордонного суб'єкта Російської Федерації, нові можливості розвитку прикордонної торгівлі, зміцнення міжрегіональних зв'язків.
На Оренбурзьку область,...
