. Корисність для кожного споживача індивідуальна, але якісно і кількісно визначена в часі і вартості. Корисність нерухомості - це її здатність приносити прибуток у конкретному місці і протягом даного періоду. Чим більше корисність, тим вище величина оцінної вартості.
б) Принцип заміщення: раціональний (типовий) покупець не заплатить за об'єкт нерухомості більше мінімальної ціни, що вимагається для придбання іншого аналогічного об'єкта такої ж корисності. Відповідно, вартість об'єкта не перевищує такої ціни;
в) Принцип очікування: вартість об'єкта визначається очікуванням майбутніх вигод від володіння ним і їхньої справжньої вартістю. У його основі лежить теорія зміни вартості грошей у часі.
Принципи, що відображають взаємини компонентів власності:
а) Принцип залишкової (додаткової) продуктивності землі: в основі вартості землі лежить її залишкова продуктивність, яка визначається залишається чистим доходом, що належать до землі, після компенсації витрат на працю, капітал і управління;
б) Принцип вкладу: в результаті інвестицій повинен бути отриманий дохід, що залишається після покриття витрат. Внесок - це сума, на яку змінюється вартість об'єкта внаслідок наявності (або відсутності) певного елемента;
в) Принцип зростаючій і зменшення віддачі (прибутковості): у міру збільшення якого-небудь ресурсу (при фіксації інших факторів) зростання чистого віддачі спочатку збільшується, а потім починає зменшуватися. Відповідно, для кожної ділянки землі (об'єкта нерухомості) є оптимальна величина вкладень у поліпшення;
г) Принцип балансу: будь-якого типу землекористування відповідає оптимальне поєднання різних факторів виробництва, при поєднанні яких досягається максимальна вартість землі;
д) Принцип економічного розміру: на якому ринку існує оптимальна кількість землі, необхідне для найбільш ефективного використання різних типів власності. Економічний розмір - це кількість землі, необхідне для досягнення оптимального масштаб землекористування відповідно до ринковими умовами у Вашій місцевості;
е) Принцип економічного поділу: майнові права на об'єкт нерухомості слід розділяти і з'єднувати таким чином, щоб його вартість при цьому збільшувалася.
Принципи, що відображають точку зору ринку:
а) Принцип пропозиції і попиту: ціна власності визначається взаємодією попиту і пропозиції на аналогічну власність на даному ринку.
Провідним чинником, що впливає на ціноутворення в ринковій економіці, є співвідношення попиту і пропозиції. Якщо попит і пропозиція перебувають у рівновазі, то ціни залишаються стабільними. Якщо ринок пропонує незначна кількість об'єктів нерухомості, тобто попит перевищує пропозицію, то ціни на них можуть перевищити їх вартість. Якщо на ринку має місце надлишок об'єктів нерухомості, то ціни на них виявляться нижче реальної вартості. У довгостроковому аспекті попит і пропозиція є відносно ефективними факторами у визначенні напрямку зміни цін. Але в короткі проміжки часу фактори попиту та пропозиції можуть і не мати можливості ефективно працювати. Ринкові викривлення можуть бути наслідком монопольного становища власників або дії системи контролю;
б) Принцип залежності (зовнішнього впливу): вартість об'єкта нерухомості залежить від характеру і вартості навколишнього власності. Фізичні параметри ділянки та її близькість до економічному середовищі в сукупності складають поняття «економічне місцеположення нерухомості». Цей фактор має найбільший вплив на питому вартість нерухомості;
в) Принцип відповідності: максимальна вартість (максимальна прибутковість інвестицій) виникає тоді, коли рівень архітектури, зручностей, характеру використання власності відповідає очікуванням і потребам місцевого ринку нерухомості;
г) Принцип конкуренції: коли рівень прибутку в секторі ринку перевищує середній, необхідний для оплати факторів виробництва, конкуренція в даному секторі збільшується, що призводить до зниження середнього рівня прибутку;
д) Принцип зміни: вартість об'єкта нерухомості зазвичай не залишається постійною, а змінюється з часом. Тому професійні стандарти оцінки вимагають фіксувати дату оцінки, на яку визначена вартість об'єкта.
Найкраще і найбільш ефективне використання.
Оцінка нерухомості заснована на економічному аналізі, який здійснюється у два етапи. На першому етапі проводиться широке дослідження економічної ситуації на регіональному та місцевому рівні. Результатом такого дослідження є висновок про найбільш ефективному використанні землі (нерухомості), тобто про найбільш вигідному використанні в конкретний період часу при даних юр...
