ення плати більше двох разів після закінчення встановленого договором терміну платежу;
руйнування чи псування жилого приміщення наймачем або іншими; громадянами, за дії яких він відповідає;
використання житлового приміщення наймачем або іншими громадянами, за дії яких він відповідає, не за призначенням;
порушення наймачем або іншими громадянами, за дії яких він відповідає, прав та інтересів сусідів (п. п. 2 і 4 ст. 687 ЦК України).
Разом з тим при регулюванні розірвання договору комерційного найму закон, як випливає зі ст. 687 ГК РФ, розглядає наймача як слабку сторону і передбачає для нього ряд пільг і переваг. У разі пред'явлення наймодавцем вимоги про розірвання договору з причини руйнування чи псування жилого приміщення наймачем або іншими громадянами, за дії яких він відповідає, суд може замість розірвання договору прийняти рішення про надання наймачеві терміну (не більше року) для усунення ним зазначених порушень. Якщо протягом призначеного судом строку порушення не будуть усунуті, суд при повторному розгляді вимоги наймодавця повинен буде прийняти рішення про розірвання договору. Але і в цьому випадку суд може на прохання наймача відстрочити виконання рішення на строк не більше року (абз. 2 п. 2 ст. 687 ЦК України).
Таким чином, наймодавець, незважаючи на доведеність фактів руйнування чи псування жилого приміщення наймачем або особами, за дії яких він відповідає, повинен терпіти таке порушення договору та порушення його права власності.
Інтереси наймача забезпечуються і в разі розірвання договору і виселення його та інших громадян, за дії яких він відповідає, якщо вони використовують житлове приміщення не за призначенням або систематично порушують права та інтереси сусідів. У таких випадках наймодавець спочатку може попередити наймача про необхідність усунення порушень, причому дана стадія є обов'язковою для наймодавця, який вирішив розірвати договір (п. 4 ст. 687 ЦК України). При цьому на наймача поширюються розглянуті вище пільги: надання за рішенням суду терміну (не більше року) на усунення порушень та відстрочка за рішенням суду прийнятого ним рішення про розірвання договору на термін не більше року.
У разі розірвання договору комерційного найму житлового приміщення наймач та інші громадяни, що проживають у житловому приміщенні до моменту розірвання договору, підлягають виселенню з житлового приміщення на підставі рішення суду. Виселення як примусовий захід застосовується, якщо вказані громадяни відмовляються добровільно звільнити житлове приміщення.
Не можна також ототожнювати поняття розірвання договору житлового найму і виселення raquo ;. Як правило, наслідком розірвання договору житлового найму є обов'язок наймача і членів його сім'ї звільнити жиле приміщення. Звільнення житлового приміщення наймачем і членами його сім'ї не повинно розглядатися як виселення в тих випадках, коли розірвання договору житлового найму відбувається за згодою сторін або з ініціативи наймача.
Виселення провадиться тільки за рішенням суду, причому закон містить вичерпний перелік підстав, за якими допускається виселення громадян з житлового приміщення. Виселення громадян, яким житлове приміщення було надано на підставі договору соціального найму, проводиться за правилами ст. ст. 84 - 91 ЖК РФ.
Виселити - це означає змусити покинути місце свого проживання raquo ;. Виселення у всіх випадках відноситься до примусових заходів державно-правового впливу, незалежно від того, за яких підстав і в якому порядку воно виробляється.
Залежно від причини, що призвела необхідність виселення, житлове законодавство розрізняє: виселення громадян з житлових приміщень можливо з наданням інших упорядкованих житлових приміщень (ст. ст. 85 - 88 ЖК РФ), з наданням іншого житла ( ст. 90, ч. 2 ст. 103 ЖК РФ) і без надання інших жилих приміщень (ст. 91, ч. 5 ст. 79, ч. 5 ст. 80, ч. 1 ст. 103, ст. 133 ЖК РФ , ст. 687 ЦК України).
Провівши розмежування понять припинення і розірвання договору житлового найму, можна зробити наступний висновок: договір житлового найму припиняється за обставинами, не залежних від волі і свідомості людей, а також після закінчення зазначеного в договорі терміну. Всі інші випадки, пов'язані з розірванням договорів і виселенням, можуть мати місце як за волевиявленням сторін, ініціативи наймача, так і на вимогу наймодавця. В останньому випадку розірвання договорів пов'язано з юридичними фактами, службовцями підставами для виселення.
Згідно ст. 81 ЖК РФ наймач житлового приміщення за договором соціального найму, загальна площа якого на одного члена сім'ї перевищує норму надання, за згодою проживаючих разом з ним членів його сім'ї, в тому числі тимчасово відсутн...
