нового комплексу прав і обов'язків. Хоча така свобода розсуду не може бути безмежною. У юридичній літературі речове утримання будівель і споруд розглядається як статичне стан комплексу, а виникають, змінюються і припиняються «з приводу» речей відносини, навпаки, розглядаються як динаміка, внутрішнє і зовнішнє саморух, саморозвиток і самовідтворення організованої людським субстратом сукупності предметів матеріального світу. «Динамічний» елемент виступає в ролі сполучної ланки між підприємцем і матеріальною основою будівель і споруд. Тому якщо сторони повністю виключать права вимоги і борги зі складу орендованих будівель і споруд, чи не буде воно являти собою просту сукупність речей? Відповідь на це питання представляється ствердною. Російське законодавство дивиться на будівлю і споруду як на особливе майно, яке має своє окреме існування, як комплекс прав і обов'язків начебто спадщини. Тому слід визнати, що при передачі будівель і споруд у тимчасове володіння і користування недостатньо передати окремі матеріальні цінності, необхідно передати права та обов'язки, об'єднані ідеєю будівель і споруд. Крім того, в більшості випадків з передачею будівель і споруд орендодавець позбавляється можливості виконати прийняті на себе зобов'язання перед кредиторами. Тому реалізація цих зобов'язань покладається на орендаря будівель і споруд.
Питання про те, які майнові права та обов'язки увійдуть до складу будівель і споруд, має бути вирішено сторонами ще до укладення договору оренди.
У цих цілях сторони повинні скласти і розглянути перелік прав вимог і зобов'язань, що включаються до складу будівель і споруд, із зазначенням кредиторів, характеру, розміру і строків їх вимог. У подальшому цей перелік стане невід'ємною частиною договору оренди будівель і споруд. Більшістю російськихцивілістів підкреслюється неможливість переходу до набувача боргів, які не включені до складу будівель і споруд при укладенні договору, тобто без згоди набувача.
Перехід боргів у складі будівель і споруд здійснюється на підставі угоди про переведення боргу (ст.ст. 391, 392 ЦК України). Згідно із загальними положеннями ГК РФ про зобов'язання переведення боржником свого боргу на іншу особу допускається лише за згодою кредитора (ст. 391 ЦК України). При цьому до отримання сторонами згоди кредитора на заміну боржника договір переведення боргу не несе правових наслідків, тобто склад учасників зобов'язальних правовідносин залишається колишнім.
Інший не менш цікаве питання полягає в тому, в межах яких термінів застосовується правило про солідарну відповідальність орендаря і орендодавця за включеним до складу переданих будівель і споруд боргами, які були переведені на орендаря без згоди кредитора.
Солідарність обов'язки в нашому випадку встановлена ??законом, відповідно, тільки законом може бути обмежена будь-яким строком, що не дозволяє керуватися доцільністю при вирішенні поставленого питання.
Спеціальних правил відносно поступки прав вимоги при передачі будівель і споруд законодавець не передбачає, тому сторони повинні керуватися загальними положеннями про цесії §1 глави 24 ЦК РФ. За загальним правилом, для переходу до іншої особи прав вимоги згода боржника не потрібна (п. 2 ст. 382 ЦК України). Проте новий власник будівель і споруд зацікавлений в тому, що б боржник був письмово повідомлений про відбулося переході прав.
У відсутність повідомлення, боржник може виконати зобов'язання старому кредитору байдуже того, чи було відступлене право вимоги, діючи при цьому з звільняючим результатом, оскільки виконання зобов'язання колишньому власникові будівель і споруд (первісного кредитора) визнається виконанням належному кредитору (п. 3 ст. 382 ЦК України). Компенсація в цьому випадку повинна відбутися у внутрішньому правовідносинах між старим і новим власником будівель і споруд.
Таким чином, слід зробити наступні висновки:
серед всіх інших видів оренди оренда нерухомості займає досить значиме місце, хоча в ГК РФ не існує єдиних вимог по відношенню до оренди всіх об'єктів нерухомості;
сам термін «нерухомість» використовується в законодавстві у двох поняттях. Перше - об'єкти нерухомості, на які необхідно реєструвати права. Друге - комплекси, зазначені в законі (будівлі та споруди);
договір оренди земельних ділянок, нежитлових приміщень, будівель, споруд не підлягає реєстрації, якщо укладається на строк до одного року;
об'єкти нерухомості, орендовані на певний строк, підлягають після закінчення цього терміну повернення орендодавцю;
орендар зобов'язаний своєчасно і в повному обсязі здійснювати оплату за тимчасове користування об'єктом нерухомості;
оренда об'єктів нерухомості відіграє доси...
