ання договору оренди тягне припинення укладеного відповідно до нього договору суборенди. Суборендар в цьому випадку має право на укладення з ним договору оренди на майно, що знаходилося в його користуванні відповідно до договору суборенди, в межах строку, що на умовах, що відповідають умовам припиненого договору оренди (ст. 618 ЦК України) - на необхідність дотримання зазначеної норми також вказує судова практика.
Чимало суперечок виникає у зв'язку з поверненням орендованого майна. Порядок повернення орендованого майна визначено ст. 622 ГК РФ. Щоб уникнути суперечок у разі припинення дії договору майно повинно бути повернуто за актом прийому-передачі. У ньому має бути відображено стан майна, а також зазначена своєчасність повернення. Орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві майно в стані, в якому його отримав, крім стану природного зносу при нормальних умовах експлуатації.
Як відомо, договір оренди нерухомого майна з терміном дії не менше року підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації (ст. 651 ЦК України). Відсутність державної реєстрації договору оренди будівлі або споруди, укладеного на термін більше одного року, є підставою для визнання договору неукладеним. Тим часом нерідко боку, бажаючи уникнути фінансових витрат укладають та переукладають договори на термін 11 місяців, або вказують, що по закінченню терміну договір вважається продовженим на невизначений термін, що також не вимагає державної реєстрації. Проте, як відомо, при державній реєстрації угод в органах Росреестра проводиться правова експертиза представлених документів. При вирішенні питання про державну реєстрацію угод з нерухомістю слід пам'ятати, що економія на державне мито може позначитися проблемами при виконанні договору оренди, і більш значними витратами, пов'язаними з розглядом справи в суді. Якщо договір оренди пройшов державну реєстрацію, будь-які зміни до нього також підлягають реєстрації, в тому числі угоду про розірвання договору.
При розірванні договору сторона, яка не виконувала або неналежним чином виконувала договір, зобов'язана відшкодувати іншій стороні спричинені цим збитки. Особа, яка вимагає відшкодування збитків, має довести, що збитки мали місце бути і розмір такого збитку, що на практиці не завжди можливо через складність розрахунків і відсутність відповідної доказової бази. Ми рекомендуємо передбачити в договорі оренди цивільно-правову відповідальність сторін у формі неустойки.
Слід зазначити, що незважаючи на те, що система норм в галузі регулювання орендних відносин на сьогоднішній день практично сформована, на практиці раніше часто виникають суперечки, пов'язані з укладенням, виконанням та розірванням договорів оренди, що вказує на необхідність подальших досліджень у цій області. Вивчення правозастосовчої практики дозволить виробити пропозиції щодо вдосконалення цивільного законодавства в даній сфері.
Таким чином, будівлю або споруду являє собою досить специфічний об'єкт цивільних прав, що можна помітити в ГК РФ (ст. 132). Об'єктом цивільно-правових угод, а також і договору оренди, може бути не тільки цілу будівлю або споруду, але і частина його. З іншого боку, ст. 650 ГК РФ під об'єктом договору оренди будівель і споруд розуміє термін «будівлю або споруду в цілому». Все питання полягає в тому, що вважається частиною будівлі або споруди і чи може його частина передаватися в оренду на основі договору оренди будівель і споруд. Сьогодні не існує правових перешкод для розділення будівель або споруд і для визначення юридичної долі їх окремих частин. Але відділення частини будівлі або споруди, яка буде не відповідати визначенню будівлі або споруду як самостійного майнового комплексу, призведе до того, що здача цій частині в оренду як єдиного комплексу буде неможлива, буде наслідком того що знадобиться висновок окремих договорів. Якщо частина будівлі або споруди є самостійним майновим комплексом, придатним для здійснення підприємницької діяльності, то вона може бути передана в оренду за тими ж правилами, що і будівля або споруда в цілому.
. 2 Відповідальність сторін за невиконання обов'язків за договором
Після передачі будівель і споруд в оренду Орендодавець та Орендар несуть солідарну відповідальність по включених до складу переданих будівель і споруд боргами, які були переведені на Орендаря без згоди кредитора.
Разом з тим, слід звернути увагу на деякі проблеми переходу прав вимоги і боргів при передачі будівель і споруд в оренду.
Відповідно до чинного російського законодавства перехід прав вимоги і боргів у складі будівель і споруд носить в основному диспозитивний характер. Не є винятком і положення ЦК РФ про оренду будівель і споруд, які надають сторонам право самостійно визначати обсяг переданих у складі май...
