еможливо. При такому підході підкреслюються всі необхідні для відповідної юридичної кваліфікації характерні риси таких об'єктів нерухомості, як будівлі і споруди.
перше, будівлі та споруди це об'єкти створені людьми (штучно зведені). Ця ознака дозволяє відмежувати будівлі і споруди від об'єктів нерухомості є такими за своєю природою (гори, скелі і т. п.).
друге, про будівлях і спорудах як об'єктах нерухомості можна говорити лише в тому випадку, якщо вони "прив'язані" до певного земельній ділянці. Причому ситуація не змінюється, якщо певні інженерні споруди знаходяться під землею (наприклад, шахти), оскільки і в цьому випадку їх власнику чи власнику необхідно мати певні права на відповідну земельну ділянку.
третє, зв'язок будівлі (споруди) із земельною ділянкою повинна бути настільки міцною (Фундаментальної), що переміщення зазначеного об'єкта нерухомості без невідповідного збитку його призначенням виявилося б неможливим. Даний ознака дозволяє відмежувати будівлі і споруди від інших будівель (ларьків, наметів, кіосків тощо), які взагалі не відносяться до об'єктів нерухомості.
четверте, будівлею (Спорудженням) визнається лише такий об'єкт нерухомості, який є самостійним (окремо вартим). За цією ознакою будівлі та споруди відрізняються від таких об'єктів нерухомості, як житлові та нежитлові приміщення, вбудовано-прибудовані приміщення, при оренді яких не можуть застосовуватися спеціальні правила, що регулюють правовідносини, пов'язані з орендою будинків і споруд.
По-п'яте, до будівель (споруд) належать лише такі об'єкти нерухомості (будівлі, споруди), зведення яких закінчено і вони вже використовуються або можуть використовуватися за прямим призначенням. Як відомо, право власності на будівлі, споруди та інше знову створюване нерухоме майно, що підлягає державній реєстрації, виникає з моменту такої реєстрації (ст. 219 ЦК). У свою чергу, сама ця реєстрація можлива тільки після закінчення будівництва будівлі (споруди) і його готовності до використання за прямим призначенням. Даний ознака служить критерієм для розмежування двох різних видів об'єктів нерухомості: будівель (споруд) і незавершених будівельних об'єктів. Останні також можуть служити об'єктами різних угод, у тому числі та договору оренди, однак і в цьому випадку відповідні правовідносини не будуть охоплюватися спеціальними правилами, які регулюють оренду будівель і споруд.
Будинки й споруди, як уже зазначалося, належать до об'єктів нерухомості, нерозривно пов'язаним із землею, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливо. Володіння і користування такими об'єктами з боку орендаря передбачає наявність у нього певних прав і відносно земельної ділянки, на якій знаходиться будинок (споруду). Такі права виникають одночасно з правом використовувати орендований будинок (споруду), оскільки передаються одночасно з передачею прав володіння і користування будівлею (спорудою) за цим же договором. Таким чином, при оренді будівлі (споруди) сама будівля стає як би головною річчю, а право на земельну ділянку виступає в як приладдя цієї речі. Ситуація, коли будівля стає головною річчю по відношенню до земельної ділянки, на якій воно розташоване, склалася в чому у зв'язку з тим, що будівлі (споруди) і юридично, і фактично були введені в цивільний оборот швидше і радикальніше, ніж земельні ділянки. При збереженні в основному права державної (муніципальної) власності на землі в містах і сільських поселеннях значна частина розташованих на них будівель перешл а в приватну власність. Сформована в результаті "Неоднорідність" прав на земельні ділянки і розташовані на них об'єкти створює серйозні юридичні перешкоди до того, щоб розглядати будівлю і земельну ділянку як "єдиний" об'єкт нерухомості, оскільки сама конструкція єдиного об'єкта має сенс лише у випадку, коли на складові його частини може бути встановлено єдине право або, принаймні, однорідні права. Конструкція "єдиного об'єкта", у праві на який визначальним був би характер права на землю, крім того, буде не сприяти полегшенню обороту нерухомості, а утруднить його.
Який же характер права, яке набуває орендар будівлі (споруди) щодо земельної ділянки? Його чіткому визначенню покликані сприяти деякі правила, що містяться у статтях 652, 653 ЦК. Ці правила сформульовані стосовно до двох ситуацій: коли орендодавець будівлі або споруди є власником земельної ділянки і коли земельна ділянка, на якій знаходиться будинок (споруда), не належить орендодавцю на праві власності. У першому випадку в договорі оренди будівлі (споруди) одночасно вирішується питання про передачу орендарю в оренду та відповідної земельної ділянки, на якій знаходиться ця будівля (споруда). Орендарю в відповідно до договору земельна ділянка може бути наданий і на іншому праві. Якщо ж договір оренди будівлі (споруди) не містить будь-яких вказівок про право орендаря...
