анцій, оскільки в даному випадку слід було керуватися спеціальною нормою - статтею 619 Кодексу, відповідно до якої за вимогу орендодавця договір оренди може бути достроково розірваний судом, при цьому підставою до розірвання договору може бути умова, визначена в договорі оренди.
Згадана стаття передбачає застосування лише пункту 2 статті 450 Кодексу, відповідно до якого розірвання договору можливе лише за рішенням суду у випадках, передбачених в тому числі і договором оренди. У даному випадку у зв'язку з реконструкцією об'єкта оренди, про що сторони домовилися при укладанні договору оренди.
Президія Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації підтвердив даний висновок, однак скасував постанову Федерального арбітражного суду Московського округу, враховуючи конкретні обставини справи, вважаючи, що орендодавець, звертаючись до арбітражного суду з позовом про виселення, поставив одночасно питання про розірвання договору в судовому порядку і документально обгрунтував дану вимогу. [6]
Представляється, що наведене постанова Президії Вищого Арбітражного Суду РФ, свідчить про позицію, згідно з якою договір оренди може бути розірваний тільки на підставі рішення суду, - інакше навіщо б знадобилося штучно, за відсутності відповідної вимоги в позовній заяві, розцінювати сам факт пред'явлення позову про виселення орендаря в якості одночасного вимоги про розірвання договору? Виходить, що стаття 619 ЦК стосовно договору оренди виключає застосування статті 450 ГК про зміну і розірвання всякого цивільно-правового договору. Однак, аналіз тексту ст. 619 ЦК свідчить про те, що містяться в ній норми представляють собою спеціальні правила (стосовно до розірвання договору оренди) по відношенню тільки до п. 2 ст.450 ГК і ніяк не зачіпають пп. 1 і 3 тієї ж статті, включають у себе положення про розірвання договору за угодою сторін і про можливості односторонньої відмови від договору, коли така відмова допускається законом або договором. Отже, в силу відсутності спеціальних правил, регулюючих розірвання договору оренди на підставі угоди сторін, або односторонньої відмови від договору оренди, в таких випадках підлягають застосуванню загальні положення про розірвання договору, що містяться в пп. 1 і 3 ст. 450 ГК. Що Щодо п. 2 ст. 450 ГК, то його дія також не перекривається (стосовно до оренди) ст. 619 ЦК. Ця стаття встановлює конкретні підстави розірвання договору, які стосовно оренди вважаються істотними порушеннями цього договору, і, отже, звільняє орендодавця від необхідності доводити їх істотний характер.
Глава 4 Особливості оренди будівель і споруд.
Правовідносини, пов'язані з орендою будівель і споруд, регулюються в першу чергу спеціальними правилами, поміщеними в & 4 гл. 34 ЦК. Природно наявність спеціального регулювання викликало необхідність дати визначення понять "Будівля" і "споруда", а також виділити їх основні відмінності. У сучасній юридичній літературі робилися спроби дати таке визначення. Так, за думку В. Н. Литовкіна, будівлі та споруди "відрізняються своєю нерухомістю, фундаментальної прив'язкою до конкретної земельної ділянки, на якій вони зведені, конструктивно розраховані на тривалий термін експлуатації, окремі з них представляють художню цінність, особливо пам'ятки історії, культури, архітектури, які є унікальними об'єктами ". [7] При цьому під будівлями зазвичай розуміються такі об'єкти, які можна поділити на дві великі групи: житлові та нежитлові. Поняття "споруда" зазвичай визначають шляхом перерахування відповідних об'єктів, наприклад: нафтові та газові свердловини, автозаправні станції, гідротехнічні споруди, магістральні трубопроводи, спортивні, спортивно-видовищні споруди (стадіони, палаци спорту, спортивні зали, плавальні басейни), мости, оранжереї, трансформатори, теплові вузли та інші інженерні споруди тісно пов'язані з землею. Однак з юридичної точки зору існуючі (в повсякденному сенсі) відмінності між поняттями "будівля" і "споруда" не мають ніякого правового значення, оскільки спеціальні правила про оренду зазначених об'єктів не передбачають диференційованого регулювання виникають у зв'язку з цим правовідносин. Визначення ж поняття будівель і споруд в цілому має передусім містити відмінності цих об'єктів від інших будівель, що не що відносяться до об'єктів нерухомості, а також від інших видів нерухомого майна, до яких не підлягають застосуванню спеціальні правила, регламентують правовідносини, пов'язані з орендою будинків і споруд (Об'єкти незавершеного будівництва, житлові та нежитлові приміщення, вбудовано-прибудовані приміщення. У цьому сенсі під будівлею (спорудою) слід розуміти будь штучно зведений на земельній ділянці або під ним (під землею) самостійний об'єкт, який фундаментально пов'язаний з земельною ділянкою, використовується (або може бути використаний) за цільовим призначенням і переміщення якого без невідповідного збитку його призначенням н...
