на земельну ділянку, вважається, що до орендаря переходить на строк оренди будівлі (споруди) право користування частиною земельної ділянки, зайнятої будівлею (спорудою) і необхідної для використання його за призначенням (п. 2 ст. 652 КГ). Якщо земельна ділянка не належить на праві власності власнику будівлі (споруди), таке будинок (споруду) може бути передано в оренду без згоди власника землі за умови, що подібні дії власника будівлі (споруди) НЕ будуть суперечити закону або договором, укладеним з власником земельної ділянки (п. 3 ст. 652 ЦК). Очевидно, що за таких обставин до орендарю будівлі (споруди) переходить від орендодавця відповідно і право користування відповідною частиною земельної ділянки. Стабільності орендних відносин та захисту прав і законних інтересів орендаря покликане сприяти положення, згідно з яким орендар будівлі (споруди) зберігає за собою право користування частиною земельної ділянки, зайнятої будівлею (спорудою) і необхідної для його використання за призначенням, та у разі зміни власника земельної ділянки, в тому числі в результаті його продажу іншому особі (ст. 653 ЦК).
Глава 5 Особливості оренди підприємств.
Оренда підприємства є однією з найбільш складних і формалізованих різновидів договору оренди, тому не випадково, що спеціалізованих правил параграфа "Оренда будівель і споруд" для неї виявилося недостатньо і крім них до цієї різновиду договору оренди підлягають застосуванню також правила параграфу "Оренда підприємств" гол. 34 ЦК. Практично всі особливості цього договору виникають з особливостей його предмета. Предмет зобов'язання становить не тільки саме підприємство передане в оренду, але і дії зобов'язаної сторони. Вони полягають не тільки в передачі орендарю орендованого майна, як це має місце при всякій оренді, орендодавець повинен також поступитися права вимоги і перевести борги, пов'язані з діяльністю цього підприємства. Крім того, на орендодавцеві лежить обов'язок з підготовки підприємства до передачі його в оренду, виконання якої передбачає вчинення останнім цілого ряду дій, не характерних для інших видів договору оренди: інвентаризація майна підприємства, складання проекту передавального акта та т. п. І навпаки, в частині забезпечення умов для використання орендованого майна (включаючи проведення його капітального ремонту) коло дій, здійснення яких за загальними правилами про оренду покладається на орендодавця, скорочується за рахунок покладання зазначених дій на орендаря. Тому стосовно договору оренди підприємства як окремого виду оренди правильніше говорити не тільки про специфіку об'єкта оренди (підприємстві), а в цілому про особливості його предмета, що і служить в даному випадку критерієм для виділення оренди підприємства в окремий вид договору оренди.
Природно, в співвідношенні зазначених об'єктів, що становлять предмет договору оренди підприємства, переважну роль відіграє об'єкт першого роду (підприємство). Саме специфічні особливості підприємства як майнового комплексу зумовлюють необхідність спеціальних правил, що регламентують дії сторін, пов'язані з його орендою. p> Підприємство являє собою досить специфічний об'єкт цивільних прав, що знайшло своє відображення в ЦК (ст. 132). Підприємством як об'єктом прав визнається майновий комплекс, використовуваний для здійснення підприємницької діяльності. У складу підприємства входять усі види майна, призначені для його діяльності, включаючи земельні ділянки, будівлі, споруди, обладнання, інвентар, сировину, продукцію, права вимоги, борги, а також права на позначення індивідуалізуютьпідприємство, його продукцію, роботи і послуги (Фірмове найменування, товарні знаки, знаки обслуговування), та інші виключні права.
ГК РФ в ст. 132 виходить з того, що об'єктом цивільно-правових угод, у тому числі договору оренди, може бути не тільки підприємство в цілому, але і його частина. У той же час ст. 656 ЦК у формулюванні об'єкта договору оренди підприємства використовує термін "Підприємство в цілому". Питання зі тому що є частиною підприємства і чи може частина підприємства передаватися в оренду на основі договору оренди підприємства, є не тільки предметом теоретичних дискусій, а й має практичне значення. На сьогодні відсутні правові перешкоди для дроблення майнового комплексу, що становить підприємство, та визначення юридичної долі його окремих частин. У той же час виділення частини підприємства, яка сама по собі не буде відповідати визначенню підприємства як самостійного майнового комплексу, призведе до того, що здача цієї частини в оренду в як єдиного комплексу буде неможлива, потрібно укладення окремих договорів щодо різних її елементів. Якщо ж частина підприємства сама по собі є самостійним майновим комплексом, придатним для ведення підприємницької діяльності, нехай навіть інший, ніж здійснювалася на основі цілого підприємства, вона може бути передана в оренду за тими ж правилами, що і підприємство в цілому.
...
