оби). Відповідно до загальним правилом продавець є власником відчужуваного майна. Разом з тим, чинне законодавство допускає, що в якості продавця можуть виступати і особи, які не є власниками відчужуваного майна. Такими особами можуть бути державні унітарні підприємства, муніципальні унітарні підприємства, а також установи. Правила здійснення угод по відчуженню нерухомості невласника мають деякі особливості, пов'язані з обмеженням можливості продавати нерухомість без згоди власників (Ст. 295, 297 ЦК РФ) або передбачають можливість відчужувати майно, яке було придбано за рахунок доходів, отриманих від дозволеної статутом діяльності, і враховано на окремому балансі (ст. 298 ЦК України). Іноді в практиці виникають випадки, коли власник майна унітарного підприємства оспорює угоди, скоєних цим підприємством, на тій підставі, що підприємство не уклало договір з власником щодо меж розпорядження таким нерухомим майном. Тим часом правомочності державного (Муніципального) унітарного підприємства щодо володіння, користування і розпорядження майном, закріпленим на праві господарського відання, передбачені ст. 294 і 295 ГК РФ і, як наслідок, не можуть обмежуватися договором, укладаються таким унітарним підприємством з власником. Тому відсутність договору, укладеного між власником і унітарним підприємством, не впливає на правомочності підприємства за розпорядженням тим нерухомим майном, яке закріплене за ним на праві господарського відання [16].
Ще одне з обмежень невласника в даному випадку полягає в тому, що відчуження майна не може суперечити цілям діяльності відповідного унітарного підприємства, що володіє таким майном на обмеженому речовому праві. Так, в Відповідно до п. 3 ст. 18 Федерального закону "Про державних і муніципальних унітарних підприємствах ", нерухомим майном державне або муніципальне підприємство розпоряджається лише в межах, що не позбавляють його можливості здійснювати діяльність, цілі, предмет, види якої визначені статутом такого підприємства. Угоди, здійснені державним чи муніципальним підприємством з порушенням цієї вимоги, є нікчемними. Причому, як зазначається в юридичній літературі, недійсність цієї угоди випливає з самого факту її вчинення (Визнання її недійсною судом не потрібне). Вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути пред'явлено будь-якою зацікавленою особою, зокрема, уповноваженим органом [17]. Таким чином, законодавство формулює досить жорстку норму, що обмежує права унітарних підприємств у можливості відчуження нерухомого майна. До прийняття Закону про унітарних підприємствах подібний підхід до оцінки відповідних операцій, що здійснюються унітарними підприємствами, був присутній у практиці арбітражних судів. p> У той же час правомірне відчуження нерухомого майна особою, що володіє їм на праві господарського відання або оперативного управління, означає не тільки припинення цих обмежених речових прав, а й припинення права власності у власника (державного або муніципального освіти).
В якості продавців, які не є власниками нерухомого майна, можуть виступати і установи. Проте установи вправі продавати нерухомість тільки в тому випадку, якщо їм надано право займатися підприємницькою діяльністю, а нерухоме майно придбане за рахунок здійснення такої діяльності [18].
У випадках, які передбачені законодавством, державна установа для здійснення своєї діяльності має право придбати за договором нерухоме майно з закріпленням його за установою на праві оперативного управління.
Основний обов'язком покупця є оплата придбаної за договором нерухомості. Як правило, в договорі сторони передбачають, що така оплата повинна бути здійснена до державної реєстрації переходу права власності на продавану нерухому річ. Разом з тим не виключено і інше. Сторони вправі домовитися про те, що оплата за договором буде здійснено після державної реєстрації переходу права на відчужується об'єкт нерухомості.
Слід мати на увазі, що після того, як здійснено державну реєстрацію переходу права власності на нерухому річ, покупець не має права вимагати розірвання договору купівлі-продажу навіть у тому випадку, якщо він не сплатив ціну придбаної нерухомості. Це правило, хоча прямо і не передбачено законом, але випливає з його змісту і було сформульовано в судовій практиці. Президія ВАС РФ по одному з розглянутих справ вказав на те, що право власності у набувача нерухомості за договором виникає з моменту державної реєстрації переходу права власності. За таких обставин є правомірним висновок про перехід права власності на продане приміщення після державної реєстрації відчуження майна та відсутності підстав для розірвання договору [19]. У юридичній літературі висловлюється більш точне визначення моменту, до якого в даному випадку допустимо розірвання договору. Так, К.І. Скловський пише про те, що "розірвання договору означає збереження власності у продавця лише до тих пір, поки не виконана обов'язок щодо передачі...
