одажу. Президія ВАС РФ, розглядаючи спір в порядку нагляду, вказав на те, що судовому приставу-виконавцю, здійснює заходи з підготовки та проведення торгів з реалізації майна боржника в порядку звернення на нього стягнення, що не надано права звернення до суду із зазначеним вимогою. За таких умов відмова установи юстиції в державній реєстрації переходу права власності на вимогу судового пристава-виконавця є законним і обгрунтованим [11].
У той же час при вчиненні договору купівлі-продажу житлового приміщення, на відміну від договору продажу нерухомості, необхідно здійснити два реєстраційних дії: 1) зареєструвати договір купівлі-продажу (п. 2 ст. 558 ЦК РФ), 2) зареєструвати перехід права до покупця (п. 1 ст. 551 ЦК РФ).
Те обставина, що законодавцем встановлені різні правила про державної реєстрації договорів продажу нерухомості та договорів купівлі-продажу житлових приміщень, цілком зрозуміле. Вимога про державну реєстрації договору купівлі-продажу житлового приміщення обумовлено необхідністю виключення найгостріших конфліктів внаслідок "подвійних" продажів житлових приміщень. Зареєстрований договір купівлі-продажу в даному випадку дозволяє виключити закінчення ще одного договору купівлі-продажу житлового приміщення. Обгрунтовується це наступним чином. Відповідно до вимог законодавства запису про державну реєстрацію угод з нерухомим майном і реєстраційні записи про припинення угод заносяться в ЕГРП. Цей реєстр повинен містити не суперечать один одному реєстраційні записи про права на нерухоме майно, про обтяження цих прав і про угоди з цим майном. Наявність в ЕГРП запису про зареєстроване договорі купівлі-продажу квартири перешкоджає здійсненню запису про реєстрацію нового договору купівлі-продажу тієї ж квартири, укладеного тим же продавцем, до тих пір, поки реєстраційна запис про більш ранньому договорі не буде погашена записом про припинення згаданого договору з огляду його розірвання, відмови від нього однією з сторін або припинення з інших підстав [12].
У той же час договір купівлі-продажу нерухомості нежитлового призначення не вимагає державної реєстрації. Гіпотетично це допускає можливість того, що продавець, вже після відчуження нерухомості, але до державної реєстрації переходу прав на проданий об'єкт, укладе новий договір купівлі-продажу з іншим покупцем. Відшкодувавши збитки, викликані непередачі нерухомого майна первісним покупцеві, продавець може виконати другу операцію на більш вигідних умовах. Звичайно, така можливість вносить деяку невизначеність в комерційний оборот, разом з тим, стимулюючи підприємців до більш динамічному веденню бізнесу під особисту відповідальність.
Договір купівлі-продажу нерухомості нежитлового призначення (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) не підлягає державній реєстрації навіть у тому випадку, якщо боку передбачали умова про державну реєстрацію договору в самому угоді про відчуження нерухомості. p> РОЗДІЛ 3. ЗМІСТ ДОГОВОРУ З ПРОДАЖУ НЕРУХОМОСТІ
3.1. Права і обов'язки сторін
Параграф 7 гл. 30 ЦК РФ містить нечисленні норми, які регулюють взаємовідносини сторін за договором продажу нерухомості. В основному ці норми стосуються умов передачі об'єкта нерухомості та оплати за договором. Більшість норм, регламентують взаємовідносини сторін, зосереджені в В§ 1 цієї ж глави, в загальних положеннях про купівлю-продаж.
За загальним правилом, продавцем нерухомості може виступати власник такого майна. Втім, для того, щоб укласти договір купівлі-продажу майна, власнику зовсім не обов'язково доводити своє право на відчужувану річ. Таке право передбачається в силу принципу сумлінності учасників цивільного обороту. Передумовою цього правила є потреби обороту, грунтується на довірі у відносинах між його учасниками. У свій час професор Б.Б. Черепахін зазначав, що цивільний оборот, побудований на суцільний підозрілості покупців, важко собі уявити [13]. Таким чином, загальне правило полягає в тому, що особа, яка виступає продавцем речі, вважається її власником [14].
Втім, стосовно до продажу нерухомості досить складно уявити інше. Було б дивним, якби законодавець поклав на власника обов'язок доводити своє право власності на нерухому річ. У законодавстві є інші механізми, за допомогою яких зменшуються або навіть виключаються можливості зловживань при відчуженні нерухомості. Мається на увазі система державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, яка побудована у відповідності з принципом публічної достовірності. У всякому випадку, набувач нерухомої речі завжди може звернутися до відомостей про права на нерухомість, що містяться в ЕГРП, і в силу публічної достовірності останнього, грунтуючись на його відомостях, стає сумлінним покупцем нерухомості [15].
Продавцем нерухомості (в тому числі комерційної призначеного) може бути як юридична, так і фізична особа (останнє при цьому не повинно володіти статусом підприємця без утворення юридичної ос...
