речі ", яка, як правило, здійснюється до державної реєстрації переходу права власності. Після цього, "за відомим правилом, що розірвання договору має силу лише на майбутній час (ст. 453 ГК РФ), повернення майна можливий тільки в тому випадку, якщо це буде передбачено договором (А це значить, що повернення майна відбувається не автоматично, а за спеціальною угодою про повернення, яке можна розглядати як деякий факультативне угоду до договору) ".
3.2. Виконання і припинення договору продажу нерухомості
Виконання договору купівлі-продажу нерухомості полягає у передачі продавцем покупцеві проданої нерухомої речі, а покупцем продавцю - передбаченої договором грошової суми. Крім того, на покупцеві лежить обов'язок прийняти передану йому нерухому річ.
Порядок передачі нерухомості встановлений у п. 1 ст. 556 ЦК РФ і передбачає, що передача нерухомості продавцем і прийняття її покупцем здійснюються за підписуються сторонами передавальному акту або іншого документа про передачу. Сам акт про передачу нерухомого майна не може розглядатися в якості якогось договору, в якому встановлюються, змінюються або припиняються права та обов'язки сторін за договором продажу нерухомості. Рівним чином, з підписанням акту про передачу нерухомості не відбувається перенесення речового права (Права власності) на нерухомість. Цей акт за своєю суттю розглядається як документ, що має значення докази, що засвідчує виконання зобов'язань за договором [20].
Разом з тим передача нерухомої речі на підставі відповідного акта означає, що покупець перетворюється на титульного власника, хоча ще й не власника нерухомості. Російському праву не відома така категорія, як "право володіння ". Однак володіння як юридичний факт має ряд важливих правових наслідків, в тому числі і для відносин, пов'язаних з обігом нерухомості. Ця теза пов'язаний з одним з найважливіших принципів, на якому базується оборот, - сумлінність його учасників. Торговий оборот вимагає, щоб учасник обороту розглядався як сумлінне особа. Володіння суб'єктом обороту майном повинно розглядатися як сумлінне, якщо не доведено інше. Ця обставина і забезпечує стійкість обороту, стимулюючи його учасників на довіру один до одного, а, як наслідок, на більш вільне вчинення правочинів [21].
Особливості виконання зобов'язання з передачі нерухомого майна істотно відрізняються від процедури виконання зобов'язання з передачі рухомої речі. Якщо рухома річ може бути передана шляхом вручення покупцю, то нерухому річ неможливо вручити у власному розумінні цього слова, тобто передати з рук в руки. Саме тому законодавець встановлює особливу процедуру вручення нерухомості. Продавець вважається який виконав свій обов'язок щодо передачі нерухомої речі після того, як вона була вручена покупцеві, і за умови, що обидві сторони підписали відповідний акт про передачу. Таким чином, підписання акта про передачу і є врученням, тобто підтверджує факт переходу майна в володіння покупцеві. З цього моменту покупець стає титульним власником нерухомого майна, навіть ще не будучи власником (Оскільки власником він стає з моменту державної реєстрації переходу права власності). Саме тому при складанні акту передачі нерухомого майна передана річ повинна бути докладна описана, так само як і при укладенні договору купівлі-продажу нерухомості. Це має важливе значення для індивідуалізації переданого об'єкта нерухомості [22].
Оскільки підписання акту про передачу нерухомості розглядається як доказ вручення об'єкта нерухомості покупцю, то законодавцем встановлена ​​норма, в відповідно до якої зобов'язання продавця по передачі нерухомості вважається виконаним тільки після того, як сторони підписали документ про передачу (п. 1 ст. 556 ЦК РФ). Ухилення однієї із сторін від підписання документа про передачу нерухомого майна розглядається як відмова відповідно продавця від виконання обов'язку передати майно, а покупця - від обов'язку прийняти це майно. Таким чином, ухилення від підписання акта тягне для винної сторони прострочення виконання зобов'язання, що, у свою чергу, є підставою для стягнення збитків, відмови від прийняття виконання внаслідок втрати інтересу і т.д. p> Слід мати на увазі й ту обставину, що підписання акту про передачу нерухомого майна не є підставою для державної реєстрації права. Це випливає з ст. 17 Закону про держреєстрацію прав на нерухомість, згідно з якою підставою державної реєстрації є договір та інші угоди. Разом з тим справедливим було б розглядати такий законодавчий підхід як мінімум дискусійним. Російська цивілістична доктрина за загальним правилом спирається на інститут традиції, який вважає, що підставою переходу права є передача володіння, вручення речі (див. п. 1 ст. 223 ЦК РФ). p> Таким чином, передача нерухомої речі на виконання зобов'язання, що виникло на підставі договору, повинна мати правообразующее значення - вона повинна бути підставою для ...
