і відсотки, але внаслідок дуже високої надійності, що розміщуються ними іпотечні облігації, користуються стійким попитом.
На ринку іпотечних кредитів функціонують чотири суб'єкти:
1. позичальник, який прагне придбати, можливо, кращу нерухомість;
2. банк, який прагне отримати максимально можливий прибуток шляхом обмеження ризику іпотеки;
3. інвестор, який прагне отримати максимальний прибуток, вкладаючи кошти в заставні;
4. уряд, який повинен створити правові та економічні умови для функціонування системи іпотечного кредитування.
Іпотечні кредитні механізми повинні забезпечити доступність кредиту для позичальника, а також прибутковість кредитування.
Існують кілька різновидів кредитних механізмів, що дозволяють в більшій чи меншій мірі обійти досить високий рівень інфляції, який існує в країні.
Перший механізм - це кредитування з фіксованою ставкою. p> Другий механізм - заснований на кредитах зі ставкою, коригованою за рівнем цін в країні, коли періодично (приблизно раз на квартал) переглядається кредитна ставка в залежності від зміни рівня цін. p> Третій механізм - кредитування з регульованою відстрочкою платежів - розроблений одним з інститутів економіки США спеціально для застосування в російських умовах. Суть його в тому, що позичальник повинен виплачувати по основному боргу або кредиту не більше 30 відсотків доходу. Початкова сума виплати відносно низька і підвищується з часом. Це дозволяє перенести виплату основної частини боргу на більш пізній термін. Принцип цього механізму в тому, що розраховується дві процентні ставки, одна з яких називається "контрактною" і служить для розрахунку суми заборгованості, а друга - "Платіжної", для розрахунку щомісячних платежів. Ці ставки нерівнозначні. p> У Законі Російської Федерації "Про заставу" встановлюється загальний принцип, що стосується реєстрації іпотеки. Вона повинна реєструватися в тій же державній структурі, яка відповідає за реєстрацію прав на закладалася власність. З цього принципу випливає припущення, що заставні на житлові приміщення повинні реєструватися відділами житлової приватизації.
"Іпотечні" угоди щодо будівель і будов, розташованих на землі, повинні реєструватися в "земельному списку "території, на якій розташована нерухомість, що також в даний час може інтерпретуватися як реєстрація місцевими земельними комітетами, хоча в момент вступу закону в силу могли матися на увазі місцеві Ради.
Механізм реалізації заставленого майна встановлений законодавцем загальним, як для нерухомого, так і для рухомого майна.
У силу ст. 350 ГК РФ реалізація (продаж) закладеного майна, на яке відповідно до закону звернено стягнення, виробляється шляхом продажу з публічних торгів у порядку, встановленому процесуальним законодавством, якщо законом не встановлено інший порядок.
Вимога про продаж закладеного майна шляхом проведення публічних торгів імперативне, і якщо слідувати концепції правил про заставу, то обійти його неможливо. Але якщо заставодержатель все-таки бажає придбати нерухомість, що є предметом застави, у власність без процедури публічних торгів і його підтримує заставодавець, то це можна здійснити відповідно до ст. 409 ЦК РФ. Статтею допускається укладення між сторонами угоди про відступне, де кредитор констатує зобов'язання боржника припиненими, а останній замість виконання свого зобов'язання надає відступне, тобто в нашому випадку заставодавець передає заставодержателю нерухоме майно.
В В
II Аналітична частина
2.1 Сучасні принципи аналізу ринку нерухомості.
Успіх бізнесу в умовах ринкової економіки багато в чому зумовлюється якістю інформації, на основі якої приймаються відповідальні фінансові рішення. Саме тому збір і аналітична обробка інформації, в тому числі ринкової, сьогодні є як предметом отдельн ого вивчення з науково-методологічної точки зору, так і предметом самостійного бізнесу.
Найбільш показовою ілюстрацією вищесказаного є приклад інформаційного забезпечення ведення бізнесу на фондовому ринку. Створені і продовжують удосконалюватися наукові теорії та школи, неодноразово відмічені Нобелівськими преміями, написано безліч праць з технічного та фундаментального аналізу, які стали настільними книгами фахівців фондового ринку. Прийнята в усьому світі практика глибокого тестування знань аналітиків для їх допуску до роботи з інформацією ринку цінних паперів вважається нормальним явищем. І це притому, що на фондовому ринку, в порівнянні з іншими ринками, в найбільш явному вигляді повинні ідентифікуватися закономірності досконалого ринку в частині інформованості учасників.
Ринок нерухомості, на відміну від фондового, більш ніж далекий від досконалого за багатьма позиціями, що і визначає особливості його дослідження. З одного боку, аналітики стикаються з труднощами, а часом і неможливістю коректної та однозначної формалізац...
