ії економічних взаємозв'язків на ринку нерухомості. З іншого боку, очевидна безперспективність перенесення на ринок нерухомості в чистому вигляді технологій аналізу, що застосовуються на інших ринках, так як ці технології адаптовані для застосування в іншій ринковому середовищі. У силу вищесказаного, якісна аналітична робота на ринку нерухомості представляється найвищою мірою складним предметом, що вимагає від аналітика, крім глибоких теоретичних знань економіки нерухомості, постійної практики і творчого пошуку в дослідженнях, що формують професійну інтуїцію.
Вивчаючи майже вікову історію функціонування ринків нерухомості в розвинених країнах світу, можна прийти до висновку про те, що недостатня увага, що приділяється якості аналітичної роботи, є однією з головних причин більшості великих криз на ринках нерухомості. Характерним прикладом є криза на ринку нерухомості США в Наприкінці 80-х і початку 90-х років. Як відзначають фахівці, надмірне і безладне інвестування в нове будівництво призвело до перенасичення ринку і, відповідно, незатребуваності ринком великої кількості проектів, під які були видані кредити. В основі ситуації, що склалася лежали нереальні ринкові очікування, що відбуваються з неправильної структури стимулів при аналізі, слабкою методології аналізу та неповного обсягу даних, характеризують поточні умови. Структура стимулів, якими керувалися девелопери, оцінювачі і кредитні організації була деформована зацікавленістю одних отримати кредити, інших - обгрунтувати отримання кредиту, а третіх - розмістити свої кошти. При цьому всі сторони вирішували свої завдання за рахунок невиправдано оптимістичних очікувань.
Використання слабкою методології аналізу, що виражається в неадекватних припущеннях і процедурах, у взаємодії з недостатньо якісними даними місцевих ринків, як правило, мало результатом появу необгрунтованих ринкових досліджень і, відповідно, базуються на них інвестиційних рішеннях. У результаті кризи у кредитних організацій сформувався стійкий синдром недовіри взагалі до будь-яких проектів і ринкових досліджень зокрема. А це, у свою чергу, призвело до розуміння того, що аналітики ринку нерухомості в своїй роботі повинні керуватися деякими загальними принципами, необхідними (але не достатніми) для отримання точних висновків і результатів. З іншого боку, сформувалася актуальна потреба в зрозумілих і легко ідентифікованих критеріях, що визначають відповідність ринкових досліджень категорії обгрунтованості.
Розглядаючи перспективи розвитку ринку нерухомості в Росії, можна припустити, що відсутність потенційних криз є зайво оптимістичним сценарієм. Однак наслідки таких криз можуть бути менш суттєвими, якщо вже сьогодні, на стадії активного розвитку ринку сформулювати та впровадити в повсякденну практику деякі загальні принципи і
вимоги до аналітичних дослідженнями, на основі яких будуть прийматися інвестиційні рішення.
Не тільки загроза криз, але й поточні повсякденні проблеми - зростаюча конкуренція, зниження можливостей для отримання короткострокових надприбутків, початок реалізації довгострокових і капіталомістких проектів девелопменту комерційної нерухомості, прихід на ринок зарубіжних інвесторів з високими вимогами до обгрунтування рішень і т.п. - об'єктивно свідчать про те, що значимість якісного аналізу на ринках нерухомості Росії буде найближчим часом набувати все більшої ваги.
2.2 Дослідження ринку нерухомості для цілей обгрунтування інвестиційних рішень.
Кінцевою метою будь-якого дослідження розглянутого типу є вимірювання співвідношення попиту та пропозиції на конкретний вид товару на ринку нерухомості в конкретний (як правило майбутній) момент часу.
Особливі характеристики нерухомості, як товару, поряд з особливим місцем нерухомості в ринковій економіці, формують досить широкий спектр соціально-економічної інформації, необхідний для позиціонування даного товару на ринку. Поточні та ретроспективні макроекономічні характеристики національної та регіональної економіки, соціально-демографічні показники регіонального та місцевого ринків, параметри регіонального та місцевого ринків нерухомості - от тільки загальні напрямки, в яких необхідно проводити дослідження.
Принцип 1. Для аналізу слід відбирати тільки ту інформацію, яка дійсно може визначати майбутню продуктивність об'єкта інвестиції.
При прямуванні даному принципу основною трудністю для аналітика є відсутність стандартних правил або однозначних рекомендацій, за якими слід формувати вихідну інформацію. Саме тут аналітик повинен проявити всі свої знання, професійну інтуїцію, творчість і практичний досвід. Більше того, саме тут закладається основа спроможності дослідження в цілому.
Принцип 2. Всі поточні та перспективні дані, на основі яких будується дослідження, повинні бути використані в кількісній оцінці продуктивності розглянутого проекту інвестицій в нерухомість.
<...