и ряд чинників, коригувальних оцінку. До їх числа відносяться: район розташування будівлі, екологічна обстановка, віддаленість від промислових підприємств, близькість культурно-оздоровчих комплексів, стан комунікаційних мереж. Впливають на оцінку також архітектурні особливості, стиль забудови, тип будови, розташування кімнат, наявність прихованих дефектів в будівлі. Оскільки базою для оцінки закладеної нерухомості тут є ринкова ціна, то проблема в кінцевому рахунку зводиться до її моделювання.
Отримавши кредит, позичальник несе відповідальність перед кредитором за цілісність майна в заставі дому та здійснює комплекс заходів для її забезпечення. До їх числа відносяться: своєчасне проведення ремонту, повне страхування на користь банку від пожежі, урагану та інших стихійних лих, відмова від істотної перебудови або зміцнення будинку без особливого дозволу банку, а також використання володіння для якої-небудь незаконної діяльності.
При позитивному вирішенні питання про видачу кредиту оцінці підлягає не тільки квартира, яка виступає в якості застави, а й нерухомість, що купується. Результати оцінки оформляються у вигляді акту, що містить наступну інформацію: дата складання акта, опис власності; економічні характеристики місця розташування, порівняння навколишньої місцевості зі схожими на неї районами; вік будинку, якість будівлі її фізичний стан, зручності; незвичайні умови (наприклад, шосе, яке планується побудувати в безпосередній близькості) або інші чинники, здатні вплинути на вартість будинку в подальшому; оцінка вартості будинку таксатор (спеціальним оцінювачем); додаткова документація при оцінці вартості будинку.
Якщо позику схвалений, покупцеві будинку (ссудозаёмщіку) банком надсилається лист-зобов'язання, в якому повідомляються умови позики. З моменту вручення грошей (за будинок) продавцю покупець несе відповідальність за щомісячні виплати позики.
Основна трудність становлення іпотечних банків в даний час - наростаючий інфляційний процес, в умовах якого довгострокові інвестиції, у тому числі і на житлове кредитування, досить ризиковані. З метою зниження негативного впливу інфляції цікавим видається використання в Білорусі основ розробленого американськими вченими Р. Страйком і К. Равіц спеціального кредитного інструменту з індексацією основної суми боргу для Росії. Суть цього методу полягає в заміні фіксованих відсотків за користування кредитами змінною процентною ставкою та введення регульованої відстрочки платежів. На думку авторів даної методики, застосуванні е змінного контрактного відсотка, змінюваного відповідно до вартості банківських кредитів (зокрема, ставкою міжбанківського кредиту), забезпечує нормальну прибутковість банківських операцій, компенсацію ризику банку та витрат на обслуговування клієнта. Щомісячні платежі позичальника визначаються на основі фіксованої платіжної ставки відсотка і невиплаченої основної суми кредиту. При цьому різниця між заборгованістю позичальника за відсотками за кредит (на основі контрактної ставки) і фактичними платежами щомісяця додається до суми основного боргу.
Банк здійснює відповідно до наявної у нього ліцензією іпотечні операції з нерухомістю, має право використовувати майно, закладене у нього за договорами іпотеки, в якості сукупного забезпечення випускаються ним іпотечних облігацій або інших позикових зобов'язань.
Відмінною рисою іпотечного кредитування є використання заставних листів - заставних свідоцтв, що видаються заставодержателю при реєстрації застави в іпотечній книзі. Вони застосовуються при іпотечному кредитуванні витрат на придбання землі та житла.
За економічної та юридичної суті заставні листи, будучи заставними свідоцтвами, містять в собі також елементи кредитного договору, кредитного заяви і термінового зобов'язання. Відповідно до заставної ссудозаёмщік зобов'язується, з одного боку, виплачувати борг за кредитом і відсотки по ньому, а з іншого - виконувати всі інші зобов'язання, пов'язані з володінням нерухомістю: підтримувати її в хорошому стані, виплачувати податки, особливі збори, виробляти інші платежі. У цьому документі, як і в кредитному договорі, можуть передбачатися санкції до ссудополучателю або додаткові можливості збереження заставленого майна. Як засіб забезпечення боргу закладений лист набуває реального речовий зміст, має вартістю. Як заставне свідоцтво він може переходити з рук в руки з передачею права стягнення боргу іншій особі, стаючи, подібно акції та облігації, цінним папером.
Виникнення вторинного ринку позик під заставу нерухомого майна пов'язано з можливістю продажу разом із заставним свідоцтвом права на стягнення боргу та отримання внаслідок цього грошей до настання терміну платежу за зобов'язанням, забезпеченого даними заставним свідоцтвом. На відміну від первинного ринку, де кредитор позич...
