ісячних кредитних платежів часто призводить до незбалансованості між залишками по депозитах і кредитах, що підвищує ризик ліквідності. [6] Крім того , перерахунок суми платежів по кредиту може призвести до нездатності кредитоотримувача виконати свої кредитні зобов'язання, що є однією з основних причин високого рівня кредитного ризику в республіці. [5, с.28] Ці недоліки, на погляд ряду вчених, можна усунути шляхом зміни способу погашення кредиту та сплати відсотків.
На підставі аналізу економічної літератури та нормативних джерел можна зробити висновок, що при уточненні змісту поняття іпотечного кредитування виявлені характерні особливості іпотечних кредитів в залежності від джерел ресурсного забезпечення, суб'єктів і умов кредитування, способів забезпечення зобов'язань, методів управління ризиками, які відображають специфіку взаємовідносин всіх прямих і непрямих учасників іпотечного кредитування. Проведена повна класифікація освітлених економічній літературі і застосовуються в світовій банківській практиці видів іпотечних кредитів, враховуючи особливості форми придбання житла, цільовий характер, умови надання та спосіб погашення іпотечного кредиту.
Порівняльна характеристика виділених видів іпотечних кредитів є основою для подальшого аналізу іпотечного кредитування в Республіці Білорусь та аргументації вибору напрямків розвитку даного виду кредитування, що дозволяють, на думку провідних вітчизняних вчених-економістів, найбільш ефективно вирішити проблему забезпеченості громадян житлом в сформованих умов республіки. В якості найбільш прийнятних для білоруських умов запропоновані іпотечний кредит зі змінною процентною ставкою і кредит з подвійним індексом, що враховують складаються економічні умови і фінансові можливості учасників кредитної угоди.
. 3 Етапи процесу надання іпотечного кредиту
Розглянемо основні етапи процесу кредитування.
При вирішенні питання про надання кредиту на придбання житла банк-кредитор оцінює здатність позичальника забезпечити своєчасне повернення позики. Виходячи з цього, в зарубіжній практиці виділяються два основних етапи в процесі кредитування житла: аналіз кредитоспроможності позичальника і оцінка застави. Вони відповідають двом способам повернення позичених грошей: із заробітної плати та інших доходів позичальника або в результаті продажу, застави (зазвичай вдома). Переважне значення має перший варіант.
Перш ніж укласти кредитний договір з клієнтом, банк ретельно вивчає особу позичальника, звертаючи особливу увагу на стабільність, платоспроможність і готовність виплатити борг. Так, зокрема, при аналізі такого чинника, як стабільність, банк цікавить тривалість проживання клієнта на одному місці і сталість місця роботи, оскільки з одного місця роботи на інше можуть негативно позначитися на своєчасній виплаті боргу, а зміна місця проживання ускладнити пошук боржника.
У процесі визначення платоспроможності оцінюються основні і додаткові доходи позичальника, які порівнюються з справжніми і передбачуваними витратами. Для прийняття позитивного рішення ссудополучатель повинен розташовувати готівкою в розмірі не менше 20% вартості придбаного будинку. Крім того, для оцінки платоспроможності клієнта застосовуються такі коефіцієнти: будівельний - ставлення одержуваної зарплати та інших щомісячних доходів до боргів по житлу; зворотний будівельному боргової коефіцієнт, що характеризує суму боргів позичальника і коефіцієнт відносини позики до вартості будинку.
При аналізі готовності позичальника виплатити борг враховується, чи вчасно позичальник виробляв виплати в минулому. Всю інформацію банк перевіряє, зв'язавшись з кредиторами позичальника і використовую при цьому послуги приватних агентів, які збирають і продають відомості банкам про потенційних позичальників.
При оцінці закладеної нерухомості виділяються три фактори: її собівартість, прибутковість і місцерозташуванні. Виходячи із закордонного досвіду, при іпотечному кредитуванні для оцінки нерухомості можна використовувати два методи:
? шляхом калькуляції - оцінна вартість визначається як повна відновна вартість за вирахуванням зносу (відновна вартість, як відомо, включає вартість витрат з відтворення основних фондів у даний час). Для її визначення обчислюється вартість будівництва будинку виходячи з його корисної площі в квадратних метрах або обсягу в кубометрах, а потім з цієї величини віднімається так звана використана частина вартості (знос). При цьому вартість земельної ділянки визначається шляхом порівняння з такими ж в даному районі.
? за ринковою вартістю - будинок порівнюється з аналогічними будинками, проданими незадовго до того, фактична ринкова вартість яких вже відома. Проте в даному випадку потрібно враховуват...
