трокове розірвання договору оренди ділянки, що перебуває у державній або муніципальній власності, укладеного більше ніж на п'ять років, на вимогу орендодавця можливе тільки на підставі рішення суду при істотному порушенні договору оренди орендарем (п. 9 ст. 22 ЗК РФ). У той же час ст. 619 ГК РФ передбачає дострокове розірвання договору оренди на вимогу орендодавця у судовому порядку, але термін дії договору, для якого можливо таке розірвання, не обмовляється.
При наявності договірних відносин повинні використовуватися зобов'язально-правові засоби захисту, тому що між учасниками спору існують відносні, а не абсолютні відносини.
Здійснення речове-правового захисту прав орендаря має певні особливості, пов'язані з об'єктом спору. Орендар, як і власник, здійснює не тільки фактичне, а й юридичне володіння, що забезпечується оформленням державної реєстрації договору оренди. Тому орендар не може бути позбавлений права володіння інакше як шляхом заперечування законності реєстраційної записи.
Цивільно-правова відповідальність є одним з видів юридичної відповідальності, і їй притаманні всі відмічені ознаки. Але, оскільки цивільне право в основному регулює майнові відносини, цивільно-правова відповідальність має майнове зміст, і її міра (цивільно-правова санкція) носить майновий характер. Таким чином, цивільно-правова відповідальність полягає в застосуванні до правопорушника заходів майнового характеру.
Порушник несе цивільно-правову відповідальність перед особою, чиє право він порушив. Майнові санкції, що покладаються на правопорушника, стягуються на користь потерпілої сторони.
Цим заходи цивільно-правової відповідальності відрізняються від адміністративних і кримінальних, що не перешкоджає законодавцю об'єднувати їх в жодному нормативному акті. Статті 74, 75, 76 ЗК РФ встановлюють, що громадяни та юридичні особи несуть цивільну, адміністративну, дисциплінарну та кримінальну відповідальність відповідно до законодавства.
Стаття 310 ЦК України встановлює в якості загального правила неприпустимість односторонньої відмови від виконання зобов'язання або зміна його умов. Стаття 667 ЦК України встановлює неприпустимість відмови від виконання зобов'язання або його зміни в односторонньому порядку, крім випадку, коли таке передбачено законом або учасниками угоди.
За допущене порушення боржник зобов'язаний відшкодувати збитки у повному обсязі, якщо інше не передбачено законом або договором.
Більшість цивільно-правових санкцій є компенсаційними, тобто їхньою метою є відшкодування потерпілій стороні понесених нею майнових втрат. Але цивільному праву відомі і штрафні санкції, які стягуються з правопорушника на користь потерпілого, незалежно від понесених збитків.
Залучення порушника до відповідальності у вигляді відшкодування збитку вимагає наявності певних умов (обставин), що є типовими для цивільних правопорушень. До таких належать: протиправний характер поведінки (дії або бездіяльності) особи, на яку передбачається покласти відповідальність; причинний зв'язок протиправної поведінки порушника з наступаючими шкідливими наслідками; вина правопорушника; наявність у потерпілої особи збитків. Під збитками в цивільному праві розуміється всяке применшення майнових благ особи.
Відповідно до ст. 612 ГК РФ орендодавець відповідає за недоліки зданого в оренду майна, повністю або частково перешкоджають користуванню ним, навіть якщо під час укладення договору оренди він не знав про ці недоліки. Під недоліками розуміється неналежну якість речі. У даному випадку мова йде про такій якості земельної ділянки, яке повністю або частково перешкоджає його подальшому використанню за цільовим призначенням протягом усього терміну оренди. Відповідальність в даному випадку покладається як на несумлінного, так і на сумлінного орендодавця (тобто такого, що в момент укладення договору оренди не знав і не міг знати про ці недоліки).
При виявленні таких недоліків орендар має можливість відновити своє порушене право наступними способами. Перший - звернення до орендодавця з будь-яким з трьох вимог: а) безоплатного усунення недоліків майна; б) відповідного зменшення орендної плати (тобто зміни умови про ціну договору). Друга можливість - це використання орендарем свого права на самостійне усунення недоліків речі. При цьому він може або зажадати від орендодавця відшкодування витрат, пов'язаних з усуненням недоліків майна, або безпосередньо утримати відповідну суму з орендної плати. В останньому випадку необхідною умовою є попереднє повідомлення орендодавця про намір усунути недоліки самостійно, утримавши необхідні суми з орендної плати. Невиконання цієї вимоги робить дії орендаря неправомірними, оскільки тим самим порушуються права орендодавця як власника ма...
