ної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з нерухомістю.
У ряді країн зустрічається класифікація нерухомості за критерієм матеріальності. Так, виділяють нерухомість як матеріальну нерухому власність (real estate) і права на нерухому власність або нематеріальну нерухому власність (real property). Під матеріальною нерухомою власністю в такому контексті розуміються земельні ділянки, угіддя, продукти грунтового шару, тобто таке майно, яке прикріплено до землі і міцно з нею пов'язано. Під нематеріальної нерухомою власністю в цій класифікації розглядається сукупність прав на користування нерухомістю. Російське законодавство (на відміну, скажімо, від французького) відмовилося від використання такої класифікації нерухомих речей. Її використання, таким чином, можливо з відомими застереженнями.
Н. В. Сергєєва виділяє три основних типи нерухомості: земля, житло та нежитлові приміщення. Земля поділяється на: земельні ділянки, призначені під забудову; природні комплекси, призначені для їх експлуатації. Житло - це будова з усіма зручностями, призначене для проживання людини. Житло може бути елітним або типовим; міським або заміським. [92, С. 28] Поряд з поділом на типи нерухомість класифікується за рядом ознак, що сприяє більш успішному дослідженню ринку нерухомості. По цілям володіння розрізняють нерухомість, призначену для ведення бізнесу; для проживання власника; як інвестиції. За ступенем готовності до експлуатації - введені в експлуатацію; вимагають реконструкції або капітального ремонту; об'єкти незавершеного будівництва. За ступенем вос?? роізводімості в натуральній формі розділяють на невідтворювані: земельні ділянки, родовища корисних копалин та відтворювані: будівлі, споруди, багаторічні насадження. Нерухомі речі можуть бути як ділимими, так і неподільними у фізичному і юридичному сенсі. Це залежить від фізичних параметрів даної речі, а також від наявності відповідних норм і правил. Так, житловий будинок може бути визнаний неподільною річчю в силу фізичної неможливості його розділити, а земельна ділянка може бути неподільним, оскільки в результаті його розділу розмір ділянки стане менше, ніж норми, передбачені земельним законодавством. Окремі види нерухомого майна за своїми фізичними властивостями можуть бути розділені на кілька частин, кожна з яких є самостійною нерухомої річчю. У таких випадках можна говорити про утворення декількох об'єктів права. Право власності на кожну їх них має бути відповідним чином зареєстровано. Одночасно реєструється припинення прав на раніше існуючий об'єкт. [47, С. 117]
Подібний розділ слід відрізняти від тих випадків, коли нерухомість сама по собі не ділиться, однак у ній відбуваються істотні внутрішні зміни, т. е. змінюється внутрішнє планування, розміри і т.д. У таких ситуаціях право на цю річ зберігається, проте в запис про речі в Єдиний державний реєстр прав слід внести відповідні зміни.
У тих випадках, коли мова йде про неподільну у фізичному сенсі нерухомості, то при виникненні права спільної власності на неї вона залишається єдиним самостійним об'єктом, підлягає державній реєстрації. У зв'язку з цим положення ст. 558 ГК РФ, що передбачає можливість купівлі-продажу частини житлового будинку або квартири, суперечать загальним положенням права власності. У таких випадках мова може йти тільки про здійснення угоди з часткою у праві спільної власності.
Певне практичне значення має розподіл нерухомих речей на головну річ і приналежність. Річ, призначена для обслуговування іншої, головній речі і пов'язана з нею спільним призначенням (приналежність), слід долю головної речі, якщо договором не передбачено інше. [4, Ст. 135] В якості приналежності по відношенню до головної речі, якої завжди є нерухоме майно, можуть виступати як рухомі речі, так і нерухомі.
Можливі ситуації, коли визначити, чи є та чи інша річ приналежністю по відношенню до головної (нерухомої) речі або є необхідною частиною цієї нерухомості, досить складно.
При розгляді конкретних справ американські суди застосовують критерій розумної людини: чи міг розумна людина, добре знайомий з цією місцевістю, а також з фактами і обставинами справи, мати підстави вважати, що особа, прикріпити рухоме майно до нерухомості або користується ним у зв'язку з нерухомістю, мало намір перетворити це майно в постійну приналежність. Намір сторін таким чином набуває вирішального значення. При цьому такі предмети як цеглини, колоди, балки і т.д., у випадку, якщо вони вбудовані в будівлю стають частиною нерухомого майна незалежно від укладення сторонами прямо вираженого угоди про зворотний. Суди визнавали як приладдя до головної речі малоцінні предмети, що не були прикріплені до нерухомості: ключі до дверей, жалюзі для вікон і т.д. Американські юристи визначають його як річ, яка спочатку будучи рухомої, приєднана (прикріп...
