ГК РФ, по суті, злилися воєдино (якщо законодавець визнає певні умови «істотними або необхідними» для договорів даного виду, то такі умови стають істотними і таким чином, втрачається сенс виділення «необхідних умов».
Однак найбільш важливим з точки зору впливу на процес укладення договору є третій вид істотних умов, а саме тих, щодо яких одна зі сторін заявила про необхідність досягти угоди.
Як відзначають М.І. Брагінський і В.В. Витрянский, даний вид істотних умов передбачається у всіх вітчизняних цивільних кодексах (ст. 130 Цивільного кодекс 1922, ст. 160 Цивільного кодексу 1964 р ст. 58 Основ цивільного законодавства). Включення даного виду умов в перелік істотних представляється обгрунтованим, якщо одна зі сторін вважає для себе певну умову настільки важливим, що без його погодження неможливо укладення договору, то закон справедливо надає їй можливість заявити про це, і тим самим запобігти укладення договору без узгодження подібної умови.
Механізм здійснення зазначеного права сторін, закріплений в ГК РФ, вимагає деякого роз'яснення. Стаття 432 ЦК України встановлює, що «істотним є inter alia, умова щодо якого за заявою однієї із сторін, повинна бути досягнута угода». Важливо, щоб подібна заява була чітко сформульовано стороною, тобто «Стосовно відповідної умови однієї із сторін повинна бути прямо заявлено про необхідність досягнення угоди під загрозою відмови від укладення договору. «Договір може бути визнаний таким лише при доведеності висунення стороною вимоги про узгодження даного умови». Ця вимога може бути виражено як у спеціальному повідомленні, так і шляхом пропозиції формулювання даної умови договору. Якщо сторона не представляє доказів того, що вона заявляла про необхідність досягнення угоди по визначеному умові, яким б важливим воно не уявлялося після укладення договору (наприклад, встановлення договірної неустойки, питання про якість товарів тощо.).
У відповідності зі статтею 432 ГК РФ, сторона вправі заявити, що вона вважає неможливим укладення договору без узгодження певного умови. Якщо такою стороною є оферент, дане умова повинна міститися в оферті, оскільки вона, згідно з правилом, включає всі істотні умови договору. Внаслідок того, що ГК РФ жорстко дотримується теорії «дзеркальної відповідності» акцепту оферти (ст. 443 і п. 1 ст. 438 ГК РФ), просте зазначення оферентом в оферті будь-якої умови пропонованого договору перетворює таку вказівку в передбачене в ст. 432 ГК РФ заяву про умови, за яким «має бути досягнуто згоди».
Незгода акцептанта із запропонованими умовами спричинить відхилення оферти і, як наслідок, неукладеним договору.
Якщо про необхідність досягти згоди за певним умові майбутнього договору заявляє акцептант, то відповідно до російського законодавства ця заява завжди буде означати висування нею контроферти.
ЦК України встановлює, що умова, щодо якого необхідно досягти розуміння, не обов'язково має точно відповідати початкового варіанту, висунутому зробила заяву стороні. Контрагенти можуть виробити і компромісний варіант, важливо лише, щоб було досягнуто згоди. Це дає можливість, як оференту, так і акцептанту не пропонувати заздалегідь певну формулювання зазначеної умови, а лише заявити про необхідність обговорити його.
Як доповнення до всього вище сказаного можна навести такий приклад із судової практики
Орендодавець звернувся до арбітражного суду з позовом до орендаря про звільнення останнім займаного будинку.
З представлених суду документів випливало, що сторони уклали договір оренди будівлі строком на 11 місяців. Відповідно до одного з умов договору після закінчення терміну оренди договір вважався продовженим на той самий строк і на тих же умовах, якщо до закінчення терміну оренди жодна зі сторін не заявить про свою відмову від продовження договору. До закінчення строку жодна із сторін не повідомила іншу сторону про відмову від продовження договору.
В обгрунтування пред'явленого вимоги позивач послався на те, що продовження договору оренди представляло собою зміну терміну оренди, який в цілому склав більше одного року. Отже, в силу пункту 2 статті 651 ГК РФ для продовження договору оренди будівлі потрібна його державна реєстрація по закінченні перших 11 місяців.
Арбітражний суд першої інстанції, розглянувши позов, прийшов до наступних висновків. Договір оренди будівлі був укладений на певний строк, що дорівнює 11 місяцям, тобто менше одного року. Відповідно до умов договору продовження здійснювалося автоматично після закінчення терміну оренди за відсутності заяви однієї із сторін про відмову від продовження. Таким чином, фактично по закінченні первісного терміну дії договору між сторонами почав діяти новий договір оренди, умови якого були ідент...
