го договору соціального найму, який підлягає затвердженню Урядом РФ (див. ч. 2 ст. 63 ЖК РФ).
Здійснюючи правомочність користування житловим приміщенням, наданим за договором соціального найму, наймач має право не тільки сам проживати в такому житловому приміщенні, але також в установленому порядку вселяти в приміщення інших осіб, здавати жиле приміщення в піднайом, проводити обмін житлового приміщення та здійснювати інші права, передбачені ст. 67 та іншими статтями ЖК РФ, а також укладеними з таким наймачем договором соціального найму.
З метою надання додаткової стабільності відносин, що виникають з соціального найму, ст. 64 ЖК РФ введено правило, згідно з яким договір соціального найму не підлягає зміні або розірванню навіть у тих випадках, коли відбувається зміна власника житлового приміщення. Крім того, зазначений договір зберігається в незмінному вигляді і тоді, коли право господарського відання або право оперативного управління на таке житлове приміщення переходить до іншого суб'єкта.
Постановою Уряду РФ від 21 травня 2005 р. N 315 на виконання ст. 63 ЖК РФ затверджено Типовий договір соціального найму житлового приміщення. Зазначеною Постановою встановлено, що договори соціального найму житлового приміщення, укладені до набрання ним чинності, переоформленню НЕ підлягають (п. 2). [15] Слід звернути увагу на ту обставину, що це стосується вже укладених договорів. Якщо ж, як часто буває на практиці, договори соціального найму раніше не укладалися з особами, які користуються житловими приміщеннями фонду соціального використання, то з ними будуть укладатися договори за новою типовою формою.
Укладання Договору соціального найму, з одного боку, є правом сторін, а з іншого - обов'язком, оскільки тільки після його укладення у сторін виникають права і обов'язки та у фізичної особи (який став після його укладення наймачем) і членів його сім'ї з'являється право на вселення в житлове приміщення і користування ним.
2.2. Права та обов'язки сторін у договорі найму житлового приміщення
У відповідності зі ст. 676 ЦК наймодавець має передати наймачеві житлове приміщення В«вільним і в стані, придатному для проживання В».
Перша вимога означає, що житлове приміщення необхідно передати вільним не тільки в фактичному, але і в юридичному сенсі. Відповідно в Положенні про порядок і умови найму житлових приміщень, що перебувають у державній та муніципальній власності м. Москви, передбачено: В«Житлове приміщення, передане по договором найму, має бути вільним від будь-яких зобов'язань В»[16]. Друге із зазначених все в тому ж п. 1 ст. 676 ГК вимог має більш широке значення. Перш за все, звертає на себе увагу те, що хоча буквально відповідна норма означає необхідність передати наймодавцю житлове приміщення у стані, В«придатному для проживання В», однак з урахуванням абсолютно ясної мети будь-якого договору найму житлового приміщення слід тлумачити зазначену норму распространительно. Мається на увазі необхідність оцінювати стан переданого житлового приміщення з точки зору його придатності для В«постійного проживанняВ». p> Пункт 2 ст. 676 ГК, маючи на увазі стадію, наступну за передачею житлового приміщення наймачеві, виділяє три групи зобов'язань наймодавця. Це - здійснення належної експлуатації житлового будинку, в якому знаходиться здане в найм житлове приміщення (1), надання або забезпечення надання наймачеві за плату необхідних комунальних послуг (2), а також забезпечення проведення ремонту спільного майна багатоквартирного будинку та пристроїв для надання комунальних послуг, що у житловому приміщенні (3).
Виділені в ст. 678 ЦК обов'язки наймача зводяться до наступного: використовувати житлове приміщення тільки для проживання (1), забезпечувати збереження житлового приміщення і підтримувати його в належному стані (2), не виробляти перевлаштування і реконструкції житлового приміщення без згоди наймодавця (3), а також своєчасно вносити плату за житлове приміщення і, якщо це передбачено договором, самостійно вносити комунальні платежі.
Перша з перерахованих обов'язків - використовувати житлове приміщення для проживання включена в легальне визначення договору комерційного найму (п. 2 ст. 671 ЦК). Та ж обов'язок стосовно договору соціального найму випливає з ряду статей ЖК РФ.
У главі 8 ЖК більш широко, ніж це зроблено в ЦК, визначає склад обов'язків наймача, пов'язаних з збереженням, житла, розуміється в широкому сенсі. Зокрема, крім необхідності для наймача забезпечити збереження власне житлових приміщень, він повинен також дбайливо ставитися до санітарно-технічного та іншого обладнання, до об'єктів благоустрою, додержувати правил утримання жилого будинку і прибудинкової території, правила пожежної безпеки, чистоту і порядок у під'їздах, кабінах ліфтів, на сходових клітках та в інших місцях загального користування. Таким чином, не тільки для наймодав...
