рі найму житлового приміщення В») має на увазі визнання договірного умови про ціну істотним. Однак такий висновок був би невірним. У подібних випадках слід керуватися п. 3 ст. 424 ГК. Він передбачає, що у випадках, коли в безкоштовнедоговорі ціна не зазначена і не може бути визначена виходячи з умов договору, оплату слід виробляти В«за ціною, яка при порівнянних обставинах звичайно стягується за аналогічні товари, роботи чи послуги В». Чи не згадка в договорі ціни найму саме по собі не тягне визнання його неукладеним.
п. 2 ст. 424 ГК, в силу якого В«зміна ціни після укладення договору допускається у випадках і на умовах, передбачених договором, законом або у встановленому законом порядку В».
З ст. 683 ЦК (В«Термін в договорі найму житлового приміщенняВ») випливає, те, що договір комерційного найму як такий має певний строк, у межах якого наймач має право користуватися житловим приміщенням. Цей термін може встановлюватися самими сторонами, з тим, однак, щоб він не перевищив п'яти років. В іншому випадку термін буде вважатися рівним п'яти рокам. Аналогічне наслідок настає і при відсутності в договорі вказівки на строк найму.
Таким чином, умова про термін, як і про ціну, не відноситься до числа істотних. Виключення з цього правила становлять передбачені у ст. 432 (п. 1) випадки, при яких за заявою однієї із сторін з приводу певної умови має бути досягнута угода. Таким чином, можуть стати істотними і ціна, і термін, так само як і будь-яке інше договірне умова.
З метою забезпечити стабільність відносин сторін за договором комерційного найму законодавець (ст. 684 ЦК) визнає за наймачем після закінчення терміну дії договору переважне право перед будь-яким іншим особою укладати договір з наймодавцем на новий термін. Відповідно не пізніше, ніж за три місяці до закінчення терміну дії договору наймодавець зобов'язаний запропонувати за своїм вибору один з трьох варіантів: укласти договір на новий термін на колишніх умовах, укласти договір на новий строк, але на інших умовах; попередити про бажання припинити дію договору, пояснюючи це тим, що прийняв рішення взагалі не здавати жиле приміщення кому б то не було протягом не менше одного року. [13]
ЦК допускає внесення наймодавцем пропозиції про укладення договору на новий строк, але на інших умовах. Таку пропозицію про зміну умов договору набуває силу тільки за згодою наймача. Свої нові умови вправі на тих же підставах висунути і наймач з тим, однак, що така умова не повинно виражатися у збільшенні числа осіб, які в силу договору повинні з ним спільно прожи-вати. Подібна вимога наймача ЦК (ст. 684) вважає свідомо не-прийнятним.
Якщо протягом трьох місяців до моменту закінчення терміну дії договору ніяких пропозицій від наймодавця не вступить, а сам наймач, у свою чергу, ніяких заперечень проти укладення договору на новий термін не подасть, договір буде все ж вважатися укладеним на колишніх умовах і на новий термін.
Стаття 60 ЖК РФ не містить вказівки на БЕЗОПЛАТНО характер договору соціального найму житлового приміщення. Тому необхідно враховувати положення ЦК РФ про відплатних і безоплатних договорах. Отже, договір соціального найму житлового приміщення, як правило, носить БЕЗОПЛАТНО характер, тобто наймач за таким договором зобов'язаний вносити плату за користування житловим приміщенням, за утримання і ремонт цього приміщення, а також за комунальні послуги за правилами розділу VII ЖК РФ.
Як вже зазначалося, з даного правила ЖК РФ передбачено виключення: житлові приміщення повинні надаватися на умовах соціального найму без внесення плати за користування займаним житловим приміщенням особам, визнаним незаможними у встановленому порядку (див. ст. 156 ЖК РФ). Зазначене виключення застосовується тільки відносно тих житлових приміщень, які відносяться до муніципального житлового фонду соціального використання. [14]
На відміну від договору комерційного найму, договір соціального найму укладається без встановлення строку.
Договір найму приміщення не може бути розірваний, якщо змінилися підстави та умови, що дають право на укладення такого договору. У ч. 3 ст. 60 йдеться про випадки, коли, наприклад, поліпшилося матеріальне становище сім'ї наймача або він придбав на праві власності інше житлове приміщення і т.п. Подібні обставини можуть впливати лише на зміну умов оплати житлового приміщення, наданого на умовах соціального найму.
У ст. 61 ЖК РФ встановлено особливості поль тання житловим приміщенням, наданим за договором соціального найму. Правила користування житловим приміщенням, наданим за вказаним договором, визначаються Кодексом та відповідним договором соціального найму. При цьому інші правові регулятори відносин користування таким приміщенням у ч. 1 ст. 61 ЖК РФ не згадуються. Доцільно мати на увазі, що умови конкретних договорів соціального найму житлових приміщень на практиці будуть багато в чому визначатися змістом умов типово...
