ективного використання. [3]
Початковим етапом методу прямого порівняння продажів є вивчення ринку і збір інформації про об'єкти - аналогах, тобто таких об'єктах, які схожі з оцінюваним. [1]
На підставі обробки ринкової інформації виконуються наступні операції [3]:
· визначаються основні фактори, що впливають на ціни угод і звані елементами порівняння;
· вибираються одиниці порівняння, в якості яких використовуються питомі ціни одиниць кількісних характеристик елементів порівняння;
· з бази ринкових даних вибираються об'єкти порівняння (об'єкти - аналоги), найбільш близькі до оцінюваного об'єкта за складом і величиною елементів порівняння, за умови, що їх використання після угоди є найкращим і найбільш ефективним
· ціни угод з об'єктами - аналогами коригуються поправками, компенсуючими відмінності кожного об'єкта - аналога від об'єкта оцінки за елементами порівняння;
· ринкова вартість земельної ділянки як найбільш ймовірна ціна його визначається статистичною обробкою цін угод з об'єктами - аналогами з урахуванням коригуючих поправок або обробкою результатів коригування цін цих угод з об'єктами - аналогами.
Зокрема, в рамках витратного підходу необхідно оцінити величину витрат, необхідних на придбання земельної ділянки під будівництво. Для цього аналізуються ціни аналогічних ділянок. При цьому наявні відмінності між порівнюваними об'єктами коригуються шляхом введення відповідних поправок. В рамках проекту аналізуються ціни аналогічних ділянок. [1]
Дані про продані на ринку аналогах наведені в таблиці 2.
Табл. 2. Дані про продажі земельних ділянок
ХарактеристикиА1А2А3А4А5А6Цена прдажи, тис. руб.105030004000280028001350Размер, м2100050004300280035001500Права собственностиЧастнаяСервитГосуд-аяСервитГосуд-аяЧастнаяУсловия финансированияТипичнКредитТипичнТипичнТипичнКредитУсловия продажіСрочн продажаСрочная продажаТіпічниеОсобие * ТіпічниеОсобие ** Дата продажі3 міс. назад9 міс. назадНаст. время6 міс. назад3 міс. назад6 міс. назадМестоположениецен.отд.с/оцен.отд.с/оАсфальтобетонное покритіеДо 10% До 30% До 50% До 30% До 50% До 10% Несуча здатність гпутовнизк.выс.сред.сред.низк.выс. * Угода між партнерами по бізнесу
** Придбання сусідньої ділянки для розширення існуючого
Після того, як визначено об'єкти-аналоги, необхідно підібрати одиниці порівняння, оскільки кількісні характеристики об'єкта оцінки і аналогів відрізняються. У курсовому проекті будемо оперувати ціною за одиницю площі, тобто одиницею порівняння буде ціна 1 м 2.
Наступним етапом методу прямого порівняння продажів є внесення поправок на виділені відмінності в ціноутворюючих характеристиках порівнюваних об'єктів. На даному етапі потрібно відповісти на запитання, за яку суму був би проданий аналог, володій він тими ж характеристиками, що і об'єкт оцінки.
Основне правило внесення процентних поправок: якщо оцінюваний об'єкт краще порівнянного аналога, то до ціни останнього вноситься підвищувальний коефіцієнт, якщо гірше - понижуючий коефіцієнт.
Вносячи поправки, необхідно пам'ятати, що коректувань піддаються об'єкти-аналоги, об'єкт оцінки ...
