а по собі. Вона знаходиться під впливом навколишнього середовища і сама впливає на неї. Найбільш істотно на вартість нерухомості впливають такі чинники:
· Фізичні: природні - земля, клімат, ресурси, топографія, грунт; і створена людиною - будівлі, споруди, дороги; і створені людиною - будівлі, споруди, дороги, комунальні об'єкти, форми ділянки тощо
· Соціальні: тенденції зміни чисельності населення, тенденції до омолодження або старінню, стиль життя, рівень життя, розмір сім'ї тощо
· Економічні: тенденції зміни рівня доходу, зайнятість, кредитна політика і доступність кредитних ресурсів, ставки відсотка, ставки орендної плати, зростання або скорочення витрат на будівництво, ціни;
· Політичні (адміністративні): зонування, будівельні норми і правила, послуги муніципальних служб, здоров'я і безпеку.
Всі названі фактори діють в сукупності і, як правило, відображають місце розташування об'єкта нерухомості в системі розселення.
Оцінка нерухомості - це визначення вартості нерухомості відповідно з поставленою метою і процедурою оцінки.
Традиційними підходами визначення вартості нерухомості є витратний (відображає точку зору щодо створення об'єкта оцінки з позиції понесених витрат), порівняльний (відображає сукупність ціноутворюючих факторів конкретного ринку (попит і пропозиція, конкуренцію, обмеження і т.д.), присутніх на дату оцінки); і дохідний (відображає позиції найбільш ймовірного покупця (інвестора)). У рамках кожного підходу використовуються певні методи розрахунку. В результаті застосування цих підходів виходять три різні величини вартості одного й того ж об'єкта, на підставі яких визначається підсумкова величина вартості. Вибір того чи іншого підходу для оцінки здійснюється, виходячи із специфіки оцінюваного об'єкта, особливостей конкретного ринку і складу відомостей, що містяться в поданій інформації.
У загальному випадку, при наявності достатньої кількості ринкової інформації для оцінки необхідно застосовувати всі три підходи. Неможливість або обмеження застосування будь-якого з підходів обгрунтовуються у звіті про оцінку. [4]
3.1 Використання витратного підходу
Основна розрахункова формула:
Сзп=С 3 + Снc - Ін , (1 )
де Сзп - вартість об'єкта нерухомості, визначена в рамках витратного підходу, тис. р..;
Сз - вартість земельної ділянки, тис. р..;
Снc - вартість нового будівництва будівлі, тис. р..;
І н - накопичений будівлею знос, тис. р..
Для оцінки вартості земельної ділянки використовується метод прямого порівняння продажів . За своєю суттю, даний метод відноситься до порівняльного підходу, проте його розрахункові моделі використовуються і в інших підходах. [1]
При оцінці вартості ділянки землі, що входить до складу оцінюваного об'єкта, ця ділянка розглядається як вільний від поліпшень і оцінюється в припущенні, що на ньому реалізується функції, відповідні найкращого і найбільш еф...
