ніколи не піддається коректуванням.
При внесенні поправок необхідно піддати коректувань кожну відрізняється характеристику - елемент порівняння. Елементи порівняння прийнято ділити на дві групи.
Перша група - елементи, що відносяться до умов угоди і станом ринку (поправки проводяться шляхом застосування кожної наступної поправки до попереднього результату скоригованої ціни). Перша група включає в себе: склад переданих прав власності, умови фінансування операції, умови продажу, час продажу.
Друга група - елементи, що відносяться безпосередньо до об'єкта нерухомості (виробляються шляхом застосування поправок кожного елемента до результату, отриманого після коректування на умови ринку, в довільному порядку). Склад другої групи: місце розташування, фізичні та економічні характеристики, додаткові компоненти.
Розмір величини поправок, необхідних для розрахунку скоригованих цін земельних ділянок, визначений за результатами дослідження ринку [1]:
· наявність сервітуту (обтяження) знижує вартість на 12%, по
· причини додаткових процедур узгодження, державні об'єкти
· коштують на 10% менше приватних;
· кредити надаються під 15%;
· умови термінового продажу змінюють ціну на 10%, при угоді між
· партнерами по бізнесу ціна була занижена на 8%, особлива зацікавленість покупця при придбанні сусідньої ділянки для розширення бізнесу дозволила продавцю завищити ціну на 7%;
· за 3 міс. ціни на ринку зросли на 2%, за 6 міс.- На 4%, за 9 міс.- На 8%;
· різниця в цінах по районах: цін. і з / о - 20%, с / о та отд.- 10%, цін. і отд.- 30%;
· різниця в цінах при наявності асфальтобетонного покриття на площі до 10% ділянки в порівнянні з площею до 30% становить 2%, до 30% в порівнянні з площею до 50% - 3%, до 10% в порівнянні з площею до 50% - 5%;
· різниця в цінах між низько. і середовищ, здатністю грунтів - 3%, середовищ, і вис.- 4%, низько. і вис.- 7%.
Розрахунок скоригованих цін земельних ділянок наведено в таблиці 3.
Наведемо розрахунок коригувань для вартості об'єкта - аналога А1:
1. Оцінювані права вартості в об'єкта - аналога приватна і оцінюваного об'єкта теж приватна, то відсоток коригувань дорівнює 0%.
2. Умови фінансування типові у об'єкту - аналога і типові у оцінюваного об'єкта, то відсоток відмінності дорівнює 0%.
. Умови продажу об'єкта - аналога - терміновий продаж, що знижує вартість об'єкта на 10%. Для чого, щоб наблизити вартість аналога до оцінюваного об'єкта додаємо коригування рівну 10%:
1,050 * 10%=0,105 руб. та скоригований ціна складе: 1,050 +0,105=1,155 руб.
4. Дата продажу аналога 3 місяці тому, за цей термін ціни зросли на 2%, коректування складе 1,155 * 2%=0,0231 руб. та скоригований ціна складе: 1,155 +0,0231=1,1781 руб.
5. Місцезнаходження оцінюваного об'єкта віддалене, об'єкта - аналога - центральний, де вартість буде вище на 30%, тоді коректування буде негативною і складе 1,1781 * 30%=0,3534 руб.
