м фактів.
У силу закону іпотека виникає в п'яти основних достатньо поширених ситуаціях:
. Придбання житла або земельних ділянок із залученням кредитних коштів банку або іншої кредитної організації або коштів цільової позики.
. Будівництво із залученням кредитних коштів банку або іншої кредитної організації або коштів цільової позики.
. Продаж в кредит.
. Рента.
. Застава майнових прав.
Законодавчі норми про іпотеку на підставі закону надають пільговий режим іпотеки. Це означає, що державна реєстрація в даному випадку, відбувається без подання відповідної заяви і без сплати державного мита.
. Оформлення іпотеки житлового приміщення в силу договору.
Договірна іпотека - це іпотека, яка виникає з договору про іпотеку, який, слід зазначити, не є самостійним зобов'язанням. Договір іпотеки укладається в забезпечення зобов'язання за договором позики, кредитного договору або іншим зобов'язанням.
Іпотека за законом і з договору відрізняються лише тим, що перша виникає виходячи з відповідної вказівки в законі, і автоматично реєструється разом з супутнім договором без заяви сторін, а договірна іпотека потребує реєстрації за окремою заявою. У зв'язку з тим, що законна іпотека виникає при цільовому кредиті на придбання житла, то при її реєстрації змінюється власник об'єкта нерухомості, тобто дана іпотека виникає одночасно з придбанням нерухомості позичальником.
По суті, іпотека в силу договору - це все, що не відноситься до іпотеки в силу закону. Але тут є виняток, про який необхідно згадати - це заставу нежитлової нерухомості, що здійснюється лише на підставі договору іпотеки. Якщо іпотечний кредит видається під заставу наявного житла, то в такому випадку виникнення іпотеки можливе лише на підставі договору. Навіть якщо кредит отримував одну позичальник, а власником повинні стати дві людини, включаючи позичальника, необхідно укладати договір іпотеки, оскільки виникнення іпотеки в зазначеному випадку буде неможливо.
Однією з обов'язкових умов при покупці квартири в кредит, найчастіше, виступає вимога укласти до?? ОВОР комплексного іпотечного страхування, в якому зазначаються істотні умови: предмет договору, об'єкти страхування, страхові випадки, сума, премія, виключення з страхової відповідальності, термін дії договору, дострокове припинення договору, порядок виплати страхового відшкодування (забезпечення), права, обов'язки і відповідальність сторін договору.
При іпотечному кредитуванні позичальник укладає договір страхування від наступних ризиків:
припинення чи обмеження права власності на придбаний об'єкт нерухомості;
смерті і втрати працездатності позичальника;
втрати і пошкодження предмета застави в результаті його фізичного знищення.
Для того, щоб зробити інститут іпотеки доступним для громадян, була розроблена соціальна іпотека, де ставка по кредиту становить 9,5% річних. Термін кредиту від 3 до 30 років по рублевому кредиту і від 3 до 10 років - за доларовим. Само житлове приміщення продається за пільговою ціною, яка визначається вартістю будівництва.
Але використовувати всі переваги соціальної іпотеки можуть лише громадяни, які визнані такими, що потребують поліпшення житлових умов. По соціальній іпотеці пред'являються додаткові вимоги і до позичальників. Серед цих вимог:
громадянин повинен мати роботу;
віковий критерій (вік позичальника не більше 57 років);
інваліди та важкохворі не можуть бути позичальниками.
На наш погляд, пред'явлення цих додаткових вимог цілком виправдано і не представляє серйозних труднощів для тих, хто дійсно хоче скористатися соціальною іпотекою. А список даних вимог - всього лише спроба держави захистити інститут іпотеки від зловживань з боку громадян, які бажають нею скористатися.
Як бачиться, система іпотечного кредитування на сьогоднішній день непогано розроблена і надає громадянам реальний шанс придбати житлове приміщення, чи інші блага, які є предметом договору іпотеки. Однак, є певні труднощі в реалізації наданого державою права, про які ми говорили, але, хочеться сподіватися, що незабаром, та й до цього вже є тенденції, законодавство вживе необхідних заходів для того, щоб інститут іпотеки, прогресивний і ліберальний, став доступний основній масі населення.
3. Проблеми іпотечного кредитування та шляхи їх вирішення
3.1 Сучасний стан ринку іпотечного кредитування та основні проблеми
