p> Однак, навіть ретельно відібрана і має безпосереднє відношення до предмета оцінки інформація, є, образно кажучи, В«купою цеглиВ», з яких аналітик повинен скласти за всіма правилами будівельного мистецтва міцний фундамент аналітичного дослідження. І тут не обійтися без міцного розчину, зв'язує окремі елементи в єдиний моноліт.
Принцип 3. Всі окремі блоки інформації, відібрані для обгрунтування інвестиційного рішення, повинні бути пов'язані між собою чіткої логічної схемою, яка завершується прогнозуванням майбутніх ринкових умов і відповідної продуктивністю розглянутого проекту. Опис логічної схеми має бути представлено в явному вигляді.
Позитивне сприйняття замовником звіту з результатами ринкового дослідження, в якому відсутня логічна схема, може бути тільки якщо:
а) аналітик користується необізнаністю замовника або
б) замовник спочатку прихильно ставиться до результатів. p> З іншого боку, побудова переконливою і очевидною логічної схеми є демонстрацією вищого професійного майстерності аналітика.
Продовжуючи міркування про необхідність побудови логічної схеми дослідження, розглянемо ще один принцип, який конкретизує зміст ринкового аналізу.
Принцип 4. Зміст ринкового аналізу повинно зводиться до обговорення факторів, що становлять основні співвідношення для визначення продуктивності об'єкта комерційної нерухомості.
Відповідно до даним принципом, аналітик в ході дослідження повинен сформулювати основні співвідношення, що визначають продуктивність комерційного об'єкта, після чого виявити ієрархію параметрів-аргументів, функціями яких є входять до основне вираз для продуктивності фактори.
Проілюструємо практичний підхід до реалізації даного принципу на наступному спрощеному прикладі.
Нехай критерієм продуктивності аналізованого проекту є чистий операційний дохід (NOI) в конкретний період майбутнього. Тоді, за визначенням, основне вираз для визначення продуктивності буде мати наступний вигляд:
NOI = PGI-V & L + M-FE-VE , де
PGI - потенційний валовий дохід,
V & L - втрати від недозавантаження і неплатежів.
M I - інші доходи.
FE - постійні операційні витрати,
VE - змінні операційні витрати.
Розглянемо процедуру виявлення параметрів, що визначають очікувані величини основних факторів.
Потенційний валовий дохід визначається величиною орендної ставки, яка в свою чергу, є функцією поточної орендної ставки, а також тенденцій зміни співвідношення ринкової пропозиції і попиту в часі.
Прогнозована завантаження об'єкта нерухомості є функцією кумулятивної ємності ринку, параметрів попиту, коефіцієнта поглинання ринком і зростання ареалу поглинання нерухомості. Для проектів прогнозована завантаження визначає два показника - рівень завантаження і часовий графік поглинання ринком до цього рівня.
Зростання ареалу поглинання нерухомості визначається або зростанням кількості робочих місць (рівня зайнятості), або зростанням населення. У свою чергу, збільшення ареалу поглинання призводить до потреби в нової нерухомості.
Слід зауважити, що зростання зайнятості і зростання населення в одному випадку можуть бути пов'язані прямий залежністю, наприклад, при відкритті нових робочих місць та притоку нових працездатних людей. В іншому випадку, зростання населення може рости і без збільшення зайнятості, наприклад, за рахунок збільшення прибувають пенсіонерів або збільшення народжуваності. Якісний аналіз передбачає використання декількох джерел інформації, що дають історичні тенденції та прогноз зростання ареалу, з подальшим порівнянням даних. Обов'язковою є також сегментація зростання ареалу, наприклад за віковими групами, статтю, розмірами сім'ї і т.д. Відсутність у дослідженні перерахованих позицій слід віднести до неспроможному вибору даних для використання в аналізі.
Параметри попиту визначаються такими питомими показниками, як площа (офісні чи виробнича) на одне робоче місце, витрати на покупки на душу населення, кількість квартир або будинків на душу населення і т.д. За допомогою параметрів попиту розраховується кількість необхідної нерухомості, яка відповідає зростанню ареалу споживання нерухомості. Наприклад, застосовуючи показник середніх витрат на покупку до зростання населення, прогнозується збільшення роздрібних продажів, і, відповідно, необхідність в додаткових торгових площах. При аналізі ринку житла зростання населення, сегментований за віком, доходу, розмірами або складом сім'ї, конвертується в сегментований попит. Заможний аналіз параметрів попиту передбачає дослідження історичних тенденцій, поточного стану і прогнозування їх імовірного значення в майбутньому. Більше того, заможний аналіз вимірює зміна попиту не тільки за рахунок нового приросту ареалу, але також за рахунок зміни існуючої ст...
