руктури населення та зайнятості. Наприклад, при економічних підйомах зростаючим компаніям потрібні великі площі, а зміни демографічної ситуації в бік збільшення людей пенсійного віку потребують відповідного типу житла.
До ознак неспроможності аналізу параметрів попиту слід віднести, в першу чергу, прийняття в розрахунок постійних значень, як правило, є характерними для моменту проведення аналізу, а також ігнорування зміни існуючих структур населення і зайнятості.
Коефіцієнт поглинання, званий також коефіцієнтом проникнення на ринок, визначається часткою загального ринкового попиту, яку, за прогнозами, поглине розглянутий проект в умовах конкуренції з іншими проектами. Після того, як аналітик оцінив загальний обсяг збільшення потенційного попиту, необхідно визначити критичний для проекту параметр - частку загального попиту, на яку, ймовірно, може претендувати розглянутий проект.
Теоретично, коефіцієнт поглинання є складною функцією багатьох факторів. У першому наближенні він може визначатися як відношення площі оцінюваного об'єкта до загальної площі (включаючи площу об'єкта) конкурентної пропозиції на момент його виведення на ринок. Такий підхід, як мінімум, повинен бути присутнім в кожному дослідженні ринку, що претендує на спроможність.
Слід зауважити, що при визначенні коефіцієнта поглинання найважливішими умовами є детальне сегментування попиту і конкурентної пропозиції. При цьому не слід випускати з уваги тривалість розпочатих у реалізації конкуруючих проектів, обсяг і тривалість проектів, підготовлюваних до реалізації. Першим ознакою неспроможного дослідження тут є використання будь-яких В«СередніхВ» даних. p> Втрати за рахунок загальноприйнятих на ринку знижок і пільг орендарям також є чинником, який не має бути втрачені не врахували при прогнозуванні потенційного валового доходу.
Інші доходи, хоча і представляють із себе, як правило, невелику складову дохідної частини, всі ж повинні бути спрогнозовані з урахуванням вірогідних переваг потенційних споживачів у світлі їх уявлень про стиль життя, рівень сервісу і витрат на душу населення для отримання цього рівня, і т.д.
Постійні і змінні витрати традиційно вважаються більш визначеними при прогнозуванні. Однак така постановка питання для умов Росії справедлива лише частково. Наприклад, податки на нерухомість (сьогодні це податки на майно, податки на землю) і орендна плата за землю зважаючи законодавчої неврегульованості можуть піднести потенційному інвестору несподівані В«сюрпризиВ» у майбутньому. Тому заможне дослідження ринку має включати вариантное прогнозування зазначених позицій.
Аналогічна ситуація спостерігається і з більшою частиною змінних витрат. Аналіз ринку комунальних послуг, більшість з яких надаються природними монополіями, нестабільна тарифна політика вимагають кількісного обгрунтування прийнятих у розрахунок показників. При цьому важливим є використання ринкової інформації про витрати ресурсів, отриманої на основі показань контрольно-вимірювальної апаратури. За відсутності ринкових аналогів за споживанням ресурсів, більш кращим є їх розрахунок за нормативами, а не використання рахунків, виставляються постачальниками комунальних ресурсів.
2.3 Методи оцінки ринкової вартості нерухомості.
Виділяють три основні методи оцінки ринкової вартості нерухомості:
1. метод порівняння
2. витратний метод
3. метод капіталізації доходів.
Основний метод оцінки - це метод порівняльного аналізу продажів (САП) . Цей метод можна застосовувати в тому випадку, коли існує ринок землі та нерухомості, існують реальні продажі, коли саме ринок формує ціни, і завдання оцінювачів полягає в тому, щоб аналізувати цей ринок, порівнювати аналогічні продажу і таким чином отримувати вартість оцінюваного об'єкта. Метод побудований на зіставленні пропонованого для продажу об'єкта з ринковими аналогами. Він знаходить найбільше застосування на Заході (90 відсотків випадків). Однак для цієї роботи необхідний вже сформувався ринок землі та нерухомості.
Метод порівняння продажів застосовується за наявності достатньої кількості достовірної ринкової інформації про угоди купівлі-продажу об'єктів, аналогічних оцінюваному. При цьому критерієм для вибору об'єктів порівняння є аналогічне найкраще і найбільш ефективне використання.
Метод САП також може називатися підходом прямого порівняльного аналізу продажів, методом порівняльних продажів, ринковим методом ринкової інформації.
Послідовність застосування методу САП наступна:
1. Виділяються нещодавні продажу порівнянних об'єктів на відповідному ринку. Джерелами інформації є: власне досьє оцінювача, Інтернет, електронна база даних, ріелторські фірми, досьє брокерів з нерухомості, архіви кредитних установ (іпотечні банки), страхові компанії, будівельно-інвестиційні компан...
