де: R - ставка прибутковості інвестора (власника нерухомості),
ІП - іпотечна постійна,
КІЗ - коефіцієнт іпотечної заборгованості.
Іпотечна постійна відображає ставку дохідності кредитора з урахуванням повернення боргу равномерноаннуітетнимі платежами.
Приклад. Для придбання нерухомості, що приносить щорічно 11340 чистого операційного доходу, можна отримати самоамортізірующійся іпотечний кредит строком на 25 років під 10% з коефіцієнтом іпотечної заборгованості - 60%. Оцінити нерухомість, якщо необхідна інвестором ставка доходу на власний капітал 12%.
Схема погашення кредиту передбачає щомісячні внески.
1. Розрахуємо коефіцієнт капіталізації:
КК = 0,12 Г— (1 - 0,6) + 0,109 Г— 0,6 = 0,1134. p> 2. Визначимо вартість кредитуемой нерухомості:
11340 : 0,1134 = 100 000. p> Слід відзначити, що даний спосіб базується на однаковій динаміці повернення позикових коштів і власного капіталу. Якщо оцінювач вважає, що борг кредитору повинен відшкодовуватися за схемою, яка не співпадає з вимогами інвестора по відшкодуванню власного капіталу, це можна закласти в способі побудови коефіцієнта капіталізації. Для усунення повторного рахунку розрахований методом інвестиційної групи коефіцієнт капіталізації слід скоригувати на закладену в ньому норму повернення капіталу, визначену відповідно до умов кредитування, а потім до отриманого результату додати норму повернення капіталу, відповідну конкретних умов зміни вартості об'єкта.
Приклад. Оцінювана нерухомість буде приносити протягом трьох найближчих років щорічно 18630 чистого операційного доходу. В кінці третього року об'єкт можна буде продати за 80% початкової оціночної вартості. Повернення капіталу здійснюється за методом Інвуд. Інвестор може отримати самоамортізірующійся іпотечний кредит на 30 років під 12% з щомісячним погашенням, коефіцієнт іпотечної заборгованості - 75%.
1. Ставка доходу на інвестований капітал:
0,25 Г— 0,15 + 0,75 Г— 0,1234 - 0,75 Г— 12 Г— 0,0002861 = 0,1275. p> 2. Норма повернення інвестованого капіталу:
В· фактор внеску в накопичення фонду (колонка № 3 - 3 роки; 12,75%) - 0,2942;
В· норма повернення при зменшенні вартості на 20%:
0,2942 Г— 0,2 = 0,0588. p> 3. Коефіцієнт капіталізації:
0,1275 + 0,0588 = 0,1863. p> 4. Вартість нерухомості:
18630: 0,1863 = 100 000. p> Метод дисконтованих грошових потоків визначає ринкову вартість нерухомості як суму дисконтованих доходів, які може в майбутньому генерувати об'єкт. Якщо придбання нерухомості передбачає змішане фінансування, її вартість буде складатися з суми наданого іпотечного кредиту та поточної вартості власного капіталу. Власний капітал представляє суму дисконтованих грошових доходів інвестора за період володіння та дисконтованою виручки від передбачуваного продажу об'єкта наприкінці періоду володіння.
Специфіка застосування трад...
