иційної схеми методу дисконтованих грошових потоків проявиться в наступному:
В· ставка дисконтування повинна відповідати необхідної інвестором ставці доходу на власний капітал;
В· в якості поточного доходу за період володіння оцінювач використовує не чистий операційний дохід, а грошові надходження на власний капітал, які представляють залишок після вирахування обов'язкових платежів банку;
В· виручка від передбачуваного продажу нерухомості в кінці періоду володіння є різницею між ціною перепродажу і залишком іпотечного боргу на цю дату.
Метод дисконтованих грошових потоків більше універсальний і точний, він застосовний для оцінки якою прибутковою нерухомості, в тому числі об'єктів з нестабільним доходом. Зазвичай нестабільний потік доходів виникає, якщо нерухомість знаходиться в стадії будівництва, реконструкції або тільки виходить на ринок, ще однією причиною не стабільні доходів є незадовільний стан економіки.
Нерухомість, купується за участю іпотечного кредиту, має, крім загальноприйнятих, додаткові фактори, що обумовлюють нестабільність доходу. Специфічним фактором, що впливає на величину доходу нерухомості, що фінансується за рахунок позикових коштів, є встановлений договором графік погашення кредиту. Зазначена причина найбільш характерна для кредитів з серією В«шаровихВ» платежів, В«пружинногоВ» кредиту, кредитів зі спільною участю та інших.
Метод дисконтованих грошових потоків зазвичай називається традиційною технікою іпотечне-інвестиційного аналізу.
Схема оцінки нерухомості, що купується за участю іпотечного самоамортізірующегося кредиту:
1. Визначається тривалість аналізованого періоду.
2. Для кожного аналізованого року розраховується:
В· величина чистого операційного доходу,
В· сума витрат за обслуговування боргу.
3. Визначається величина грошових надходжень на власний капітал. p> 4. Визначається ставка доходу, яку інвестор повинен отримати на вкладені кошти.
5. Визначається ціна передбачуваного продажу нерухомості в кінці аналізованого періоду.
6. Визначається залишок непогашеного кредиту на кінець аналізованого періоду. p> 7. Розраховується виручка від перепродажу нерухомості як різниця між ціною перепродажу і залишком непогашеного боргу.
8. Оцінюється ринкова вартість власного капіталу інвестора як сума поточних вартостей грошових надходжень і виручки від перепродажу.
9. Визначається величина іпотечного кредиту на дату оцінки. p> 10. Визначається обгрунтована ринкова вартість нерухомості як сума ринкової вартості власного капіталу та заборгованості на момент оцінки.
Приклад. Визначити обгрунтовану ринкову вартість нерухомості на основі наступної інформації: у найближчі п'ять років чистий операційний дохід: 1-й рік -160; 2-й рік - 300; 3-й рік -
500; 4-й рік - 800; 5-й рік - 1000. p> В· Ціна перепродажу в кінці 5-го року - 1300.
В· Ставка дохо...
