і дисконтованих грошових потоків у цьому випадку мають деякі особливості, які пов'язані з тим, що:
по-перше, ринкова вартість активу не співпадає з величиною вкладеного в нього власного капіталу, так як нерухомість частково куплена за рахунок позикових засобів;
по-друге, поточна вартість кредиту, наданого позичальником, залежить від конкретних умов фінансування.
Метод капіталізації доходу визначає вартість оцінюваного об'єкта нерухомості шляхом конвертації річного чистого операційного доходу у вартість за допомогою коефіцієнта капіталізації, включає норму доходу на інвестиції та норму повернення капіталу.
Вартість об'єкта нерухомості розраховується за базовою формулою
C н = ЧОД/R н , де
C н - Вартість нерухомості,
ЧОД - чистий операційний дохід,
R н - Коефіцієнт капіталізації. p> Специфіка даного методу при оцінці кредитуються об'єктів полягає в способі розрахунку коефіцієнта капіталізації. При однаковій сумі чистого операційного доходу результат Оцінка залежить від величини і методу побудови коефіцієнта капіталізації.
Коефіцієнт капіталізації визначається методом інвестиційної групи як середньозважена прибутковість власних і позикових коштів. Коефіцієнт капіталізації залежить, з одного боку, від вимог інвестора до ставки доходу на вкладений власний капітал і характеру відшкодування інвестованого капіталу, з іншого боку, від умов кредитування - процентної ставки, строку кредитування, коефіцієнта іпотечної заборгованості, способу погашення основного боргу.
Якщо кредит передбачає погашення основного боргу в момент перепродажу нерухомості, коефіцієнт капіталізації розраховується як середньозважена величина ставки прибутковості інвестора, яку він хоче отримати на вкладений власний капітал, і процентної ставки за іпотечним кредитом.
КК = R Г— (1 - КІЗ) + R Г— КІЗ,
де: R - ставка прибутковості інвестора (власника нерухомості),
R - процентна ставка по кредиту,
КІЗ - коефіцієнт іпотечної заборгованості.
Приклад. Для придбання нерухомості, що приносить щорічно 11500 чистого операційного доходу, можна отримати іпотечний кредит строком на 20 років під 10% з коефіцієнтом іпотечної заборгованості - 70%. Оцінити нерухомість, якщо необхідна інвестором ставка доходу на власний капітал 15%.
У протягом терміну кредитування позичальник сплачує лише суму відсотків, погашення отриманого іпотечного кредиту відбудеться в момент перепродажу нерухомості.
1. Розрахуємо коефіцієнт капіталізації:
КК = 0,15 Г— (1 - 0,7) + 0,1 Г— 0,7 = 0,115. p> 2. Визначимо вартість кредитуемой нерухомості:
11500 : 0,115 = 100 000. p> Якщо інвестор отримує самоамортізірующійся кредит, коефіцієнт капіталізації розраховується з використанням іпотечної постійної за формулою
КК = R Г— (1 - КІЗ) + ІП Г— КІЗ, ...
