еретворення річного чистого операційного доходу (ЧОД) в поточну вартість.
Базова формула:
C = NOI/R k
Де C - вартість об'єкта нерухомості (ден.ед)
NOI - Чистий операційний дохід або ЧОД (англ. <# "justify"> Коефіцієнт капіталізації - показник відображає відношення очікуваного річного доходу (ЧОД) від вартості нерухомості:
R k = R n < span align = "justify"> + N v
Де R k - коефіцієнт капіталізації n - ставка прибутковості інвестора на вкладений капітал - очікувана інвестором норма прибутковості від інвестування з урахуванням ризику на ринку. v - норма повернення капіталу - процентна ставка яка забезпечує повернення первісних інвестицій. Ставка поділяє дохід на дві частини: відшкодування капітальних вкладень у нерухомість і отримання доходу від володіння об'єктом.
У оцінній практиці використовуються 3 методу розрахунку норми повернення капіталу, метод Рингу <# "justify"> 1.3.2 Метод дисконтування
Метод дисконтованих більш складний, детальний та дозволяє оцінити об'єкт у разі отримання від нього нестабільних грошових потоків, моделюючи характерні риси їх надходження.
Застосовується метод ДДП, коли:
В· передбачається, що майбутні грошові потоки будуть істотно відрізнятися від поточних;
В· є дані, що дозволяють обгрунтувати розмір майбутніх потоків грошових коштів від нерухомості;
В· потоки доходів і витрат носять сезонний характер;
В· оцінювана нерухомість - великий багатофункціональний комерційний об'єкт;
В· об'єкт нерухомості будується або тільки що побудований і введення: (або введений в дію).
Метод дисконтованих грошових потоків - найбільш універсальний метод, що дозволяє визначити справжню вартість майбутніх грошових потоків. Грошові потоки можуть довільно змінюватися, нерівномірно надходити і відрізнятися високим рівнем ризику. Це пов'язано зі специфікою такого поняття, як нерухоме майно. Нерухоме майно набувається інвестором в основному через певних вигод у майбутньому. Інвестор розглядає об'єкт нерухомості у вигляді набору майбутніх переваг і оцінює його привабливість з позицій того, як грошовий вираз цих майбутніх переваг співвідноситься з ці...
