ЖС тут зовсім губиться в кількісному співвідношенні з іншими трактами. Зовсім «сумовита» ситуація з іншого боку водосховища: по тракту на МЛИНОВИЙ падь. Тут земель ІЖС всього лише 15%, та й то вони зосереджені в перших кілометрах після мікрорайону Райдужного: а це такі селища як Березові, Смарагдовий, Кришталевий та ін.
Якщо зосередитися на розподілі ділянок ІЖС в усіх напрямках, то можна виявити, що 22% всіх земель ІЖС Іркутського району зосереджено по Качугского тракту - і це не секрет, якщо подумати про те, наскільки активно зараз розвивається будівництво в таких селищах як, наприклад, Хомутове. При цьому, як ми надалі покажемо, земля під ІЖС там залишається однією з найдешевших у регіоні: всього лише 35 000 рублів за сотку, що в 2,5 рази дешевше ніж зараз у тому ж Іркутську. Наступним в рейтингу багатства площі стає Байкальський тракт з 18% всіх земель «недорогих» ІЖС. Не варто думати, що всі ці ділянки пропонуються в Молодіжному, Ново-Розвідний або трохи далі. Швидше навпаки, всі землі рівномірно «розподілені» аж до самої Листвянки і продаються в практично кожному населеному пункті. Найгірше справи йдуть по Плішкінскому тракту (3% «недорогих» земель ІЖС району) та по тракту на МЛИНОВИЙ падь (5%). Але воно й зрозуміло: на Плішкінском тракті зосереджено лише 2% всіх земель у продажу, а по лівій стороні водосховища занадто мало населених пунктів, тому земель відповідних категорій майже немає. По інших напрямках, включаючи межі самого Іркутська, знаходиться рівну кількість ділянок: 9-10%.
Справедливості заради відзначимо, що якщо не брати націленості нашого звіту на масовий сегмент ринку недорогих земель ІЖС, то картина кардинально змінюється. Тут і за площею, і за кількістю ділянок у продажу вимальовуються три абсолютні лідера: Іркутськ, Байкальський тракт і Качугского тракт. Залишимо Качугского тракт, розуміючи, що він лідирує повсюдно і подивимося на два інших району. В Іркутську є дуже дорогі і великі ділянки, які дозволяють йому володіти часткою в 20% площі «всіх» земель ІЖС регіону, далі з 18% трохи відстає Байкальський тракт. Але на ньому багато дорогих і невеликих ділянок, тому в кількісному відношенні він випереджає всіх - 25% у кількісному співвідношенні від «всіх» ділянок. Проте слід розуміти, змішання таких декількох «елітних» ділянок з сотнями інших істотно змінює всю статистичну картину, не дозволяючи їй виглядати об'єктивно, і тому ми залишимо їх аналіз за межами нашої зведення і знову повернемося в «масовому», тобто недорогому ринку.
Середні площі ІЖС-ділянок скрізь приблизно рівні: 12-13 соток. А ось по Олександрівському тракту пропонуються в основному ділянки по 20 соток і більше. Недалеко відстає Качугского тракт: більше 18 ар в середньому на кожну ділянку.
З погляду первісного попиту складно виділити єдину картину. Зрозуміло, що Іркутськ - поза межами конкуренції за інтереси покупців: 25-30% всіх цікавляться спочатку землею в межах міста. Байкальський, Качугского і тракт на МЛИНОВИЙ падь звертають до себе від 10 до 15% покупців, і занадто невесела картина по Плішкінскому тракту: не більше 1% попиту. При цьому ці показники приблизно відповідають реальним продажу, за одним винятком: спочатку Култукскім трактом цікавляться всього лише близько 5% покупців, а от землю в районах Маркова та Смоленщини купують уже 1-15%.
З погляду віддаленості співвідношення попиту і пропозиції для земель ІЖС відповідає загальній картині. Половина всіх покупців цікавиться землею не далі 10 км від Іркутська і в межах міста, 30% - від 10 до 25 км, а іншим цікаві більш віддалені райони. При цьому за останній рік попит і пропозиція на ділянки середньої віддаленості (10-25 км) істотно зросли: з 20% до 30%, що дозволяє впевнено відзначати початок децентралізації жителів міста і зростання ролі далеких передмість у забезпеченні Іркутська. При цьому найпопулярнішими населеними пунктами залишаються Іркутськ, Хомутове, Ново-Іркутський, Березовий і Смарагдовий, Пивовариха, Смоленщина, Ново-Розвідні і Молодіжний.
Наостанок поговоримо про ціни. Найдивніше, що можна відзначити - це дуже висока ціна на землі ІЖС Голоустненского тракту: порядку 85000 рублів за сотку. При цьому у тракту один з найнижчих рівнів забезпеченості ІЖС: не більше 25% від усіх проданих на ньому ділянок. Та й частина ділянок продається в селі Велике Голоустне за нечуваними, безсумнівно завищеними цінами. Ділянки під ІЖС в Пивоварисі і Дзержинську теж дуже дорогі. Саме через це тракт, який вважається одним з найдешевших і перспективних в Іркутському районі, за цінами на ІЖС безумовно лідирує. Найдешевше земля коштує по Олександрівському, Качугского і Култукскому трактах - 35-38 тисяч рублів за одну сотку. При цьому ціна тут стабільна ось уже кілька років, чого не скажеш про тракті на МЛИНОВИЙ падь і Плішкінском тракті і самому Іркутську. За останні 9 місяців земля під ІЖ...
