С в Іркутську вже на 20% -ми давно постійно фіксуємо цей процес, який вже вийшов за рамки нормальної сезонності. За рік так само, на 20%, подорожчали землі лівого берега водосховища. Активна реклама цього району, розвинена інфраструктура, близькість до міста, перспективні можливості забудови зробили перші кілометри цього тракту безпрецедентно популярними. Через це, як ми вже розповідали, суттєво подорожчали дачі (приблизно в два рази за рік! У слід за дачами дорожчають і землі під будівництво. Хоча, справедливості заради відзначимо, що ділянки інших категорій з цього тракту на МЛИНОВИЙ падь останні роки ціни своєї практично не міняють - позначається освоєння нових ділянок серед лісового масиву і хороший баланс попиту і пропозиції. По Плішкінскому тракту, навпаки, на відміну від дач ділянки під ІЖС дешевшають і зараз наблизилися до вартості 50000 рублів за сотку, що ненабагато вище середньої ціни на землю по цьому району. При цьому вся земля тут подорожчала на 22% за останні два роки, а земля під ІЖС в ціні знизилася на 25%, що і призвело до того, що ціни на різні категорії тут практично зрівнялися.
Представлений експрес-аналіз орієнтований на опис загальної цінової ситуації на ринку нерухомості м Іркутська і Іркутського району і не призначений для укладення про ціну конкретного житлового будинку.
Ціни на земельні ділянки під ІЖС в районі розташування об'єкта дослідження вказані в Таблиці 5.
Ціни на домоволодіння в районі розташування об'єкта дослідження вказані в Таблиці 6.
Визначення ринкової вартості оцінюваного об'єкта
Згідно з пунктами розділу II. «Загальні поняття оцінки» ФСТ №1:
«... 5. При визначенні вартості об'єкта оцінки визначається розрахункова величина ціни об'єкта оцінки, визначена на дату оцінки відповідно до обраним видом вартості (підсумкова вартість об'єкта). Здійснення угоди з об'єктом оцінки не є необхідною умовою для встановлення його вартості.
. Підсумкова вартість об'єкта оцінки визначається шляхом розрахунку вартості об'єкта оцінки при використанні підходів до оцінки і обгрунтованого Експертом узгодження (узагальнення) результатів, отриманих в рамках застосування різних підходів до оцінки.
. Підхід до оцінки являє собою сукупність методів оцінки, об'єднаних загальною методологією. Методом оцінки є послідовність процедур, що дозволяє на основі суттєвої для даного методу інформації визначити вартість об'єкта оцінки у рамках одного з підходів до оцінки ».
Одним з найважливіших принципів, на якому будується визначення ринкової вартості, є дотримання умови найкращого і найбільш ефективного використання об'єкта дослідження.
ВИБІР МЕТОДІВ І ПРИНЦИПІВ ОЦІНКИ НЕРУХОМОСТІ
Оцінка ринкової вартості проводиться відповідно до Закону РФ «Про оціночної діяльності в Російській Федерації, Федеральними стандартами оцінки (ФСО №1, ФСТ №2, ФСТ №3). У відповідності з перерахованими документами для оцінки вартості майна застосовуються загальноприйняті в оцінці підходи: дохідний, витратний, порівняльний.
Витратний підхід - спосіб оцінки майна, який реалізує принцип заміщення, що виражається в тому, що покупець не заплатить за готовий об'єкт більше, ніж за створюваний об'єкт аналогічної корисності. Витратний підхід виходить із принципу заміщення, яка говорить, що розсудливий покупець не заплатить за об'єкт суму, більшу, ніж та, в яку обійдеться одержання відповідної ділянки під забудову і зведення аналогічного за призначенням і якості об'єкта в осяжний період без істотних затримок. Даний підхід може призвести до об'єктивних результатів, якщо можливо точно оцінити величини витрат на будівництво аналогічного об'єкта та його зносу за неодмінної умови відносної рівноваги попиту та пропозиції на ринку нерухомості. Витратний підхід показує оцінку вартості витрат на заміщення (відтворення) будівель (споруд, будівель) за вирахуванням зносу, збільшену на вартість землі.
Порівняльний підхід - спосіб оцінки майна, що полягає в аналізі цін недавно вироблених операцій і цін пропозиції об'єктів, аналогічних оцінюваному об'єкту. При цьому виходять з принципу заміщення, згідно з яким раціональний інвестор не заплатить за даний об'єкт більше, ніж вартість доступного до покупки аналогічного об'єкта, з такою ж корисністю, що і даний об'єкт. Даний підхід включає збір інформації про ринок продажів і пропозицій по об'єктах нерухомості, подібним з оцінюваним. Ціни на об'єкт-аналоги коригуються з урахуванням параметрів, за якими об'єкт відрізняються один від одного. Після коректування цін їх можна використовувати для визначення ринкової вартості оцінюваної нерухомості.
Прибутковий підхід - спосіб оцінки майна, заснований на визначенні ринкової вартості виход...
