ача, виправданий з тієї точки зору, що потенційний покупець перш, ніж прийняти рішення про покупку об'єкта нерухомості проаналізує поточний ринкова пропозиція і прийде до висновку про можливу ціну пропонованої квартири, враховуючи всі його достоїнства і недоліки щодо об'єктів порівняння.
При відсутності у вільному доступі баз даних (лістингів) з цінами реальних угод, на які спираються у своїй роботі оцінювачі більшості країн світу, оцінювач справедливо зробив висновок, що дані публічних оферт найбільш близькі до реальних цін угод купівлі-продажу, і, отже, найбільшою мірою відповідають вимогам російського законодавства в галузі оцінки.
Таким чином, Оцінювачем в процесі розрахунків були використані дані, іменовані в ГК РФ як «оферта» і «публічна оферта» (Ст. 435 і 437). Отже, оцінювач гіпотетично (з урахуванням відповідних коригувань) припускав, що особа, «яка зробила пропозицію, вважає себе що уклали договір з адресатом, яким буде прийнято пропозицію».
З метою виявлення аналогів об'єкта оцінки, був проаналізований ринок житлової нерухомості м Новокузнецька, з використанням публікованих матеріалів агентств нерухомості: періодичних видань «Варіант», «Франт». При підборі аналогів, в першу чергу враховувалося схожість місця розташування, загальної площі, стану об'єкта.
. 2 Порівняльний аналіз об'єкта оцінки і кожного об'єкта-аналога за всіма елементами порівняння
Таблиця порівняльного аналізу по порівнянним продажу.
№ п/пЕлементи сравненіяОб'ект оценкіОб'екти-аналогіАналог 1Аналог 2Аналог 3Аналог 41Істочнік інформації АН Моноліт 8-913-136-557 Варіант № 39 від 02.06.2014АН Олена 8-913-321-056 Варіант № 39 від 02.06.2014АН Мегаполіс Варіант № 39 від 02.06.2014АН РЦН 45-45-00 2Местонахожденіе (район)ОрджоникидзевскийОрджоникидзевскийОрджоникидзевскийОрджоникидзевскийОрджоникидзевский3Адрес (вулиця) вул. Радищева 2А - 18ул. Радищева 20ул. Радищева, 2 вул. Радищева 2ул.Радіщева 184Условія сделкічістая продажачістая продажачістая продажачістая продажачістая продажа5Етаж/етажность5/92/91/99/95/96Общая площа, м293,0091,093,0102,099,07Площадь кухні7,68,08,07,07,08Внутренняя отделкатребуется косметичний ремонтпростого качестватребуется косметичний ремонтхорошего качествахорошего качества9Налічіе телефонанетнетнетнетесть10Цена пропозиції (оферти), руб.? 2450 +0001 900 0002 500 0002 590 00011Балкон/лоджія3 лоджіі3 лоджіі3 лоджіі3 лоджіі3 лоджіі12Корректіровка% 0% 0% 0% 0% 13Цена 1 м2 загальної площі, руб. 26 92320 43024 51026 16214Корректіровка на торг,% - 5,00% - 5,00% - 5,00% - 5,00% 15Скорректірованная ціна, руб. 25 57719 40923 28424 85416Поправка на місцезнаходження,% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 17Скорректірованная ціна, руб. 25 57719 40923 77524 85418Поправка на поверх,% 0,0% 5,0% 3,0% 0,0% 19Скорректірованная ціна, руб. 25 57720 37924 48824 85420Поправка на загальну площу,% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 21Скорректірованная ціна, руб. 25 57720 37924 48824 85422Корректіровка на наявність балкона,% 0% 0% 0% 2% 23Скорректірованная ціна, руб. 25 57720 37924 48825 35124Поправка на оздоблювальні роботи,% - 11,1% 0,0% - 12,2% - 11,5% 25Скорректірованная ціна, руб. 22 73820 37921 50022 43526Площадь кухні% - 0,2% - 0,2% 0,3% 0,3% 27Скорректірованная ціна, руб. 22 73720 37921 50122 43628Поправка на поверховість% 0,0% 5,0% 3,0% 0,0% 29Скорректірованная ціна, руб. 22 73720 38921 50822 43630Поправка на наявність телефону (коеф.) 1,0001,0001,0001,00031Скорректірованная ціна, руб. 22 73720 38921 50122 43632Согласованіе результатов33Общій відсоток внесених коригувань - 15,55-0,20-12,28-14,2434Средневзвешенная ціна, руб./М2 22060 35Цена руб. 2051565
. 3 Вибір одиниць порівняння
Порівнянню підлягають які-небудь загальні питомі вартісні показники, звані одиницями порівняння. для оцінюваного об'єкта найбільш підходить в якості такого показника ціна за одиницю площі, тобто ціна за 1 кв.м. загальної площі квартири.
. 4 Обгрунтування коригувань
Оцінювач проаналізував кожен порівнюваний аналог на підставі всіх прийнятних характеристик, а потім зробив необхідні коректування вартості кожного об'єкта-аналога.
Коригування на умови угоди увазі. Альтернативна угода означає необхідність пошуку іншого житла взамін того, яке продається. Чистий продаж - покупець не пов'язаний з очікуванням підбору іншого житла, що взамін продаваного. Величина коригування становить 3-5%. Корегування цін отсутсвуєт.
Коригування за умовами торгу враховує можливість торгу і зниження вартості шляхом переговорів продавця і покупця в середньому на 5-7%. Коригування враховується при отриманні інформації про можливості торгу при прозвоне аналогів. У даній роботі коригування прийнята 5% від ціни пропозиції.
