"justify"> Коригування за місцерозташуванням увазі оптимальне розташування об'єкта оцінки щодо жвавого місця і розвиненої інфраструктури, а також враховує престижність району. Величина поправки на місце розташування 2-5%. Корегування цін відсутня.
Коригування на матеріал стін враховує наявність різниці в ціні на об'єкти, відмінні за характером конструктивних елементів, наприклад за матеріалом стін. Коригування приймається експертно в розмірі до 10%. Корегування цін відсутня.
Коригування на поверх враховує зниження вартості об'єкта за рахунок розташування на крайніх поверхах (перший поверх - 2-5%, останній поверх - 1-2%). Поправка розраховувалася методом парних продажів.
Коригування за площею враховує зниження вартості в перерахунку на одиницю порівняння (кв. м) із збільшенням площі приміщень відповідно до принципу спадної граничної корисності (платоспроможний попит на об'єкт меншої площі вище). Дана поправка вноситься тільки у випадку, якщо площа об'єкта оцінки відхиляється від площі аналога більш ніж на 10 кв.м. Величина коригування розраховується на підставі співвідношення цін нерухомості великих і менших розмірів, становить 2-4%. Корегування цін відсутня.
Коригування на площу кухні. Дана поправка вводиться в тому випадку, якщо площа кухні оцінюваного об'єкта відхиляється від площі кухні аналога більш ніж на 1 кв.м. Величина коригування приймається в даному звіті в розмірі 0,5% за кожен 1 кв.м.
Коригування на наявність балкона/лоджії увазі збільшення вартості квартири при наявності даного виду поліпшення, становить 1-2%. Корегування цін отсутсвуєт.
Коригування на якість обробки враховує різницю в якості обробки об'єкта оцінки в порівнянні з якістю обробки аналогів. Величина поправки визначається експертним шляхом, у відповідності зі сформованими на дату оцінки цін на будматеріали і роботи спеціалізованих організацій м Новокузнецька.
Коригування на санвузол увазі перевагу вибору квартири з роздільним санвузлом перед поєднаним, становить 2-3%. Корегування цін відсутня.
Вартість об'єкта оцінки, розрахована порівняльним підходом методом порівняння продажів, становить: 2051565 (два мільйони п'ятьдесят одна тисяча п'ятсот шістьдесят-п'ять) рублів.
7. Розрахунок ліквідаційної вартості об'єкта оцінки
Для розрахунку ліквідаційної вартості оцінювачем використана методика, заснована на припущеннях про мотиви набувача майна як потенційного інвестора.
Для інвестора буде привабливою можливість придбати об'єкт оцінки за ліквідаційною вартістю, щоб потім реалізувати його за ринковою вартістю. Якщо припустити, що при такій операції інвестор буде використовувати позикові кошти, його чистий дохід буде зменшений на величину оплати позикових коштів.
Відповідно до вищевказаної методикою, ліквідаційна вартість об'єкта розраховується за формулою:
, де:
РС - ринкова вартість об'єкта; н.п.- Норма прибутку (ставка дисконтування) інвестора; д - процентна ставка (ставка дисконтування), що відображає норму прибутковості кредитора, що надає позикові кошти;
Тпр.с - час, на який залучаються позикові кошти (років);
ПЗ - інші витрати:
Якщо припустити, що інвестор виставить на продаж об'єкт одночасно з початком терміну експозиції і буде зобов'язаний його викупити одночасно з його закінченням, то час, на який необхідно залучення позикових коштів, розраховується за формулою:
, де:
Те.р - термін експозиції, звичайний для аналогічних об'єктів, на які не поширюються умови обов'язкової прискореної продажу;
Те.л - термін експозиції, менший ніж звичайний термін експозиції для аналогічних об'єктів, але обов'язковий для відчуження оцінюваного майна (термін експозиції для продажу за ліквідаційною вартістю).
У рамках цього Звіту розрахунок ліквідаційної вартості проводився в наступній послідовності:
розрахунок часу залучення позикових коштів;
визначення норми прибутку інвестора;
визначення відсоткової ставки (ставки дисконтування), що відбиває норму прибутковості кредитора, що надає позикові кошти.
За інформацією найбільших банків, що кредитують під заставу нерухомого майна, оцінювачем визначений прийнятний для банків термін експозиції Те.л, менший ніж звичайний термін експозиції для аналогічних об'єктів, але обов'язковий для відчуження оцінюваного майна (термін експозиції для продажу за ліквідаційною вартістю). Зазначений термін склав 1 місяць.
Розрахунок ставки дисконтування для об'єкта оцінки, виконаний методом кумулятивного побудови. В якості безризикової ставки прийнято брати ставку з цінних державних чи паперах ставку по депозитах банків найвищої ...
