е використовуватися не одним, а кількома способами. Оскільки кожному способу використання об'єкта нерухомості відповідає певна величина його вартості, то перед проведенням оцінки вибирається один спосіб використання, званий найкращим і найбільш ефективним.
Поняття найкращого і найбільш ефективного використання визначається як вірогідне розумне використання вільної землі чи покращеної власності, яке законодавчо дозволено, фізично можливо, фінансово доцільно і максимально продуктивно.
Аналіз найкращого і найбільш ефективного використання виконується шляхом перевірки відповідності розглянутих варіантів використання наступними критеріями.
юридичний дозвіл: розгляд тих способів використання, які дозволені розпорядженнями по зонообразованію, обмеженнями на приватну ініціативу, положеннями про історичні зонних і екологічним законодавством.
Фізична здійсненність: розгляд фізично реальних у даній місцевості способів використання.
Фінансова здійсненність: розгляд того, яке фізично здійсненне і дозволене законом використання буде давати прийнятний дохід власнику.
Максимальна ефективність: розгляд того, яка з фінансово здійсненних використань буде приносити максимально чистий дохід або максимальну поточну вартість.
Відповідно до ГК РФ власник житлового приміщення може використовувати його для особистого проживання і проживання його членів сім'ї, розміщення власником в належному йому житловому приміщенні підприємств, установ, організацій допускається тільки після перекладу такого приміщення в нежитлове. Переведення приміщень із житлових у нежитлові провадиться в порядку, встановленому законодавством. На підставі проведеного аналізу зміна поточного використання об'єкта представляється оцінювачам фінансово недоцільним. Враховуючи попит на ринку житлової нерухомості, найкращим і найбільш ефективним використанням об'єкта оцінки є його нинішнє використання в якості житлової квартири.
6. РОЗРАХУНОК ринкової вартості об'єкта оцінки порівняльний підхід
. 1 Вибір об'єктів-аналогів
Порівняльний підхід до оцінки вартості передбачає, що ринок встановить ціну для оцінюваного об'єкта тим же самим чином, що і для порівнянних, конкурентних об'єктів. В рамках порівняльного підходу використовувався метод порівняльного аналізу продажів. Даний метод визначає ринкову вартість об'єкта на основі аналізу недавніх продажів порівнянних об'єктів нерухомості, які схожі з оцінюваним об'єктом за розміром, доходу, який вони виробляють, і використанню.
Основним критерієм вибору інформації, яка може бути використана для оцінки методом порівняльного аналізу продажів, є наступний: потенційний покупець, що володіє інформацією про ринок даного виду нерухомості, вважатиме порівнянний об'єкт розумною заміною оцінюваному об'єкту.
Метод порівняльного аналізу продажів, включає збір даних про ринок продажів і пропозицій по об'єктах нерухомості, подібним з оцінюваним об'єктом. Потім ціни на аналогічні об'єкти коригуються, з урахуванням параметрів, за якими об'єкти відрізняються один від одного. Після коректування цін їх можна використовувати для визначення ринкової вартості оцінюваного об'єкта.
Основні етапи процедури оцінки при цьому методі:
дослідження ринку з метою збору інформації про здійснені угоди і пропозиціях з продажу об'єктів нерухомості, аналогічних об'єкту оцінки;
відбір інформації з метою підвищення її достовірності, і отримання підтвердження того, що зроблені угоди відбулися у вільних ринкових умовах;
зіставлення об'єкта оцінки і відібраних для порівняння аналогічних об'єктів, проданих або продаються на ринку, за окремими критеріями. Коригування ціни оцінюваного об'єкта;
визначення підсумкової вартості оцінюваного об'єкта, шляхом аналізу порівняльних характеристик і зведення їх до одного вартісному показнику.
На етапі збору інформації оцінювачу не вдалося зібрати достатню кількість документально підтверджених даних про відбулися угодах купівлі-продажу аналогічних об'єктів. Причиною послужила поширена в російському діловому обороті практика збереження подібної інформації в режимі конфіденційності, тобто відсутність вільного доступу до баз даних (лістингу), де зберігається документально підтверджена інформація про умови угод із продажу об'єктів житлової нерухомості.
При порівняльному аналізі вартості об'єкта оцінки з цінами аналогів оцінювач використовував дані за цінами пропозицій (публічних оферт) аналогічних об'єктів, взятих з відкритих джерел (друкованих видань, офіційних інтернет-сайтів і т.п.). Такий підхід, на думку оцінюв...
