но піддати коректувань кожну відрізняється характеристику - елемент порівняння. Елементи порівняння прийнято ділити на дві групи. Перша група - елементи, пов'язані з умовами угоди і станом ринку (поправки проводяться шляхом застосування кожної подальшою поправки до попереднього результату скоригованої ціни). Перша група включає в себе: склад переданих прав власності, умови фінансування операції, умови продажу, час продажу.
Друга група - елементи, пов'язані безпосередньо до об'єкту нерухомості (виробляються шляхом застосування поправок кожного елемента до результату, отриманому після коригування на умови ринку, в довільному порядку). Склад другої групи: місце розташування, фізичні та економічні характеристики, додаткові компоненти. [6, c.10]
Розмір величини поправок, необхідних для розрахунку скоригованих цін земельних ділянок, визначений за результатами дослідження ринку:
В· Наявність сервітуту (обтяження) знижує вартість на 12%, з причини додаткових процедур узгодження державні об'єкти стоять на 10% менше приватних;
В· Кредити видаються під 15%;
В· Умови термінового продажу змінюють ціну на 10%, при угоді між партнерами по бізнесу ціна була занижена на 8%, особлива зацікавленість покупця при придбанні сусідньої ділянки для розширення бізнесу дозволила продавцеві завищити ціну на 7%;
В· За 3 місяці ціни на ринку зросли на 2%, за 6 місяців - на 4%, за 9 місяців - на 8%;
В· Різниця в цінах по районах: цін. І з/о - 20%, с/о та від. - 10%, цін. і від. - 30%;
В· Різниця в цінах за наявності асфальтобетонного покриття на площі до 10% ділянки в порівнянні з площею до 30% становить 2%, до 30% в порівнянні з площею до 50% - 3%, до 10% в порівнянні з площею до 50% - 5%;
В· Різниця в цінах між низькою і середньою несучою здатністю грунтів - 3%, середньої і високої - 4%, низькою і високою - 7%.
Для висновку про вартість земельної ділянки необхідно провести узгодження отриманих скоригованих цін. Узгодження - це не усереднення отриманих проміжних результатів, а процес зважування та порівняння показників з їх характеристиками. Узгодження проводиться в Згідно з наявними відмінностями аналогів від оцінюваного об'єкта. p> Для узгодження широко використовуються різні методи. У Зокрема, судження про вартість об'єкта можна прийняти в результаті аналізу чотирьох показників: [6, c.12]
1. середнього арифметичного значення скоригованих цін:
(1,911 +1,263 +1,771 +1,849 +1,77 +1,292)/6 = 1,643 р./м2.
2. модального значення . Мода - найбільш часто зустрічається значення в числовому ряду. У нашому випадку беремо найбільш близькі часто зустрічаються значення.
Отже, запишемо всі значення в один числовий ряд і виберемо найбільш часто зустрічається:
1,911 1,263 1,771 1,849 1,77 1,292
Приймемо модальне значення рівним 1,77 р./м2.3. медіанного значення . Медіана - ...
