повуючи у банків іпотечні кредити, повинні призначати ту ставку, яку зажадають інвестори, плюс свою маржу. Проблема полягає не тільки в тому, що іпотечні кредити виявляються дуже дорогими, але і в тому, що агентство не може знати, яку прибутковість вимагатимуть інвестори через кілька місяців, потрібних для викупу у банків іпотечних кредитів. Навіть якщо і знайдеться який-небудь джерело коштів на розкрутку вторинного іпотечного ринку, створити його, швидше за все, не вдасться.
Отже, залучити дешеві ресурси і створити широкомасштабне іпотечне кредитування в Росії за рахунок вторинного ринку цінних паперів поки нереально.
Оскільки ряду організаторів іпотеки вже зрозуміло, що нереально створити широкомасштабне іпотечне кредитування в Росії за рахунок вторинного ринку цінних паперів, почався рух у бік так званої німецької іпотеки, яку більш коректно було б іменувати контрактної ощадної системою.
Німецька модель іпотечного кредитування
Суть німецької системи іпотечного кредитування полягає у створенні замкнутого іпотечного фінансового ринку. Він формується навколо спеціалізованих ощадно-іпотечних кредитних установ.
Каси мають можливість видавати кредити за ставками нижче ринкових, оскільки самі залучають кошти за ставками нижче ринкових. Справа в тому, що вкладниками і позичальниками будівельно-ощадних кас є одні й ті ж люди - члени каси. Низька прибутковість депозиту - свого роду плата за право отримати іпотечний кредит за низькою ставкою. У Німеччині вже багато років стабільно залучаються кошти під 3% річних і видаються іпотечні кредити за ставкою 5% при коливанні ринкових ставок на такі кредити, що видаються звичайними банками, від 7 до 12% річних.
Згідно німецькому закону про будівельно-ощадних касах, ці організації не можуть здійснювати ніяких активних операцій, крім видачі іпотечних кредитів своїм членам. Таким чином, на відміну від вкладника комерційного банку, що не має ні найменшого поняття, як, на які потреби і наскільки ризиковано використовуються його кошти, іпотечний вкладник точно знає, хто і на яких умовах користується його грошима. Якщо у випадку дефолту якийсь член каси вирішує скористатися лазівками в законодавстві і не виселяється з закладеного житла, йому доводиться мати справу не тільки з судом, але і з іншими членами каси, цілком резонно вважають, що у них намагаються вкрасти їхні гроші.
Великою перевагою цієї системи в наших умовах є відсутність необхідності вимагати від майбутнього позичальника підтвердження платоспроможності. Справді, якщо людина, за документами одержує 200 дол. На місяць, справно протягом півтора років вносив щомісячно по 500 дол., То можна припустити, що він і надалі зможе робити це.
Отже, «німецька» система забезпечення іпотеки дешевими ресурсами може бути легко впроваджена в Росії. Однак це зовсім не означає, що контрактна ощадна модель іпотеки ідеальна.
По-перше, в умовах значного підйому ринкових процентних ставок зростає ризик вилучення членами накопичувальних кас своїх низькодохідних депозитів, щоб вкласти їх у високоприбуткові ринкові активи, навіть втративши можливість отримати дешевий іпотечний кредит. Друга група ризиків полягає в можливості зниження реальних заробітків членів каси і, відповідно, їх здатності гасити виданий кредит. Для контрактної ощадної системи ця проблема стоїть навіть більшою мірою, ніж для американської. Третя проблема виключно російська. Справа в тому, що наше законодавство не передбачає особливої ??форми кредитних організацій, що працюють за контрактною ощадної схемою. Створити таку організацію у вигляді підрозділу комерційного банку не можна, так як не можна гарантувати, що кошти вкладників не будуть використані на інші потреби.
Головне ж перешкоду для введення ощадної системи іпотеки сьогодні, в умовах найгострішої банківської кризи і масового порушення банками своїх зобов'язань перед вкладниками, полягає у неможливості переконати нормального росіянина щомісяця кілька років вкладати кошти в якусь кредитну організацію в очікуванні іпотечного кредиту.
Система іпотечного кредитування займає унікальне положення в національній економіці. По-перше, в даний час іпотечне кредитування в більшості економічно розвинених країн не тільки є основною формою поліпшення житлових умов, але і має суттєвий вплив на економічну ситуацію в країні в цілому. З іншого боку, система іпотечного кредитування являє сьогодні складний механізм, що складається з взаємозалежних і взаємозалежних підсистем.
5. ІНФЛЯЦІЯ. ЗАХОДИ БОРОТЬБИ З ІНФЛЯЦІЄЮ
На початку 2010 р відбулося значне уповільнення інфляції, в результаті з'являється надія на те, що за підсумками року вдасться вкластися в урядовий о...
