и кредитних карток.
Формування системи іпотечного житлового кредитування - один з пріоритетних напрямків сучасної державної житлової політики.
На сучасному етапі основним способом вирішення такого складного завдання, як вирішення житлової проблеми, може з'явитися довгострокове іпотечне житлове кредитування населення. Уникнути безлічі негативних явищ, супутніх розвитку системи іпотечного кредитування, дозволить вивчення досвіду зарубіжних країн, який грунтується на прагненні максимально гармонізувати відносини кредитора і позичальника. Система довгострокового іпотечного житлового кредитування в Росії повинна спиратися на наявний міжнародний досвід розвитку іпотечного кредитування, бути адаптована до російської законодавчій базі, враховувати макроекономічні умови, обмежену платоспроможність населення, високу інфляцію. Основні напрямки вирішення цих проблем викладені в Концепції розвитку системи іпотечного житлового кредитування в Росії. Отже, перше і основне завдання держави у становленні системи іпотечного житлового кредитування полягає у створенні законодавчої бази та нормативному регулюванні процесу з метою зниження фінансових ризиків учасників і підвищення доступності житла для громадян.
Залучення коштів населення на пільгових умовах з метою будівництва житла в розстрочку повинно бути в поєднанні з державними або міськими субсидіями. Застава нерухомого майна з метою отримання позики встановлюється на підставі договору між позичальником і банком. Майно, на яке встановлюється іпотека, залишається у володінні та користуванні заставодавця без порушення цивільного законодавства, а також положення Закону РФ «Про заставу».
Порівняння різних підходів до організації системи іпотечних кредитів показує, що основна відмінність в розвинених країнах в організації іпотечного ринку полягає у формуванні різних механізмів залучення ресурсів для видачі іпотечних позик. Різними фахівцями висловлюються різноманітні думки з приводу формування системи житлового іпотечного кредитування в Росії.
Одні говорять про необхідність використовувати так звану німецьку модель, засновану на цільових заощадженнях. Джерелами кредитних коштів виступають в основному рахунки до запитання і строкові вклади як фізичних, так і юридичних осіб. Кошти громадян, що накопичуються на депозитних рахунках у спеціалізованих ощадних установах з метою придбання житла в майбутньому, спрямовуються на фінансування видачі іпотечних кредитів позичальникам, готовим придбати житло зараз. Інші фахівці висловлюють думку про необхідність створення повноцінного вторинного ринку заставних, коли залучення ресурсів здійснюється на ринку капіталу, яке зазвичай здійснюється шляхом створення інституту вторинного ринку. Його метою є придбання видаваних банками іпотечних кредитів або рефінансування цих кредитів іншим способом.
Таким чином, питання полягає в тому, яка з даних систем - житлові контрактні заощадження або інститути вторинного ринку - більше підходять для розвитку в Росії з урахуванням специфічних умов, що склалися в даний час в нашій країні.
Американська модель іпотечного кредитування
Американська система спирається на вторинний іпотечний ринок. У США він побудований на базі трьох іпотечних агентств, основне завдання яких викуп у банків іпотечних кредитів і випуск на їх основі власних цінних паперів.
Американська схема діє таким чином: банк видає іпотечний кредит позичальникові, тобто перераховує йому (а точніше, від його імені продавцеві квартири) свої кошти в обмін на зобов'язання протягом визначеного терміну щомісяця переводити в банк фіксовану суму. Це зобов'язання позичальника забезпечене заставою житла, що купується.
Таким чином, в США ставки по іпотечних кредитах виявляються не пов'язаними ні зі ставками за іншими банківськими кредитами, ні з вартістю депозитів. Єдине, що їх визначає, це ставка, за якою іпотечні кредити купуються агентствами.
Низькі ставки за іпотечними кредитами в рамках американської моделі забезпечує бюджет, тобто платники податків. У США це добре розуміють і саме тому роблять все можливе, щоб дешевими кредитами не користувалися люди, що купують елітне житло. Тому-то й існує обмеження на максимальну величину кредиту, який може бути викуплений агентствами.
Якщо слідувати даної моделі, очевидно, що якщо ці папери не отримають державну гарантію (або гарантії суб'єктів Федерації), то інвестори вважатимуть їх високоризикованими інструментами, які вимагають високої прибутковості. У разі ж наявності держгарантій ставки за цими паперами будуть близькі до ставок за єврооблігаціями російських емітентів. Прибутковість, яку зараз вимагають інвестори за останніми, перевищує 30% річних.
Агентства, вику...
