Введення
Нерухомість може виступати, як особливий вид інвестицій. У багатьох випадках вкладення грошей у нерухомість приносить непоганий дохід, але мова йде тільки про тієї нерухомості, що куплена з комерційною метою. Наприклад, будинок або квартира, де проживає людина, є нерухомістю, але інвестицією їх вже назвати не можна.
Вкладаючи гроші в нерухомість, інвестор може мати два види доходу. Можна отримувати прибуток з володіння нерухомим майном, здаючи приміщення в оренду. Але тут доведеться самостійно вести справи або наймати людей, які будуть займатися цим питанням. За нерухомістю необхідно постійно наглядати, своєчасно робити косметичний і капітальний ремонт.
Другим способом отримання прибутку від вкладення грошей у нерухомість є разова прибуток від продажу цього ж нерухомого майна. Інвестор купує нерухомість, а після закінчення певного періоду часу продає його більшою ціною. Таким чином, він отримує разовий дохід в розмірі різниці між початкової ціною, за якою він купував цю нерухомість і ціною, за якою вона була продана.
Виходячи з вище сказаного, можна припустити, що інвестиції в нерухоме майно завжди були і залишаються унікальною формою інвестування. З нерухомості можна почати отримувати дохід вже незабаром після інвестування в неї грошей. Власник нерухомого майна, яке використовується в комерційній сфері, буде отримувати дохід протягом всього часу. Так само можна отримати прибуток, продавши нерухомість. Багато людей, які володіють капіталом, заробляють на купівлі-продажу чималі гроші. Перед черговим стрибком цін на нерухомість дуже вигідно купити квартиру або будинок, а потім перепродати значно дорожче.
1. Нерухомість як об'єкт інвестицій
В економічному аспекті під нерухомістю будемо розуміти об'єкт, що вимагає певного потоку інвестиції, які в свою чергу спрямовані на його збереження і розвиток. Маючи вартісну оцінку, даний об'єкт може приносити дохід своєму власнику (користувачу).
Як потенційний об'єкт інвестицій нерухомість має ряд специфічних характеристик і інвестор при прийнятті рішень, що стосуються капітальних вкладень, повинен брати їх до уваги. Особливості об'єкта інвестицій в нерухомість можна поділити на дві групи.
Першу утворюють фундаментальні особливості (тобто матеріального, фізичного походження):
іммобільною. Виходячи з того, що будь-який об'єкт пов'язаний з конкретним і географічно фіксованим ділянкою земної поверхні, то він є фізично непереміщуваними і нерухомим.
Унікальність. Кожна ділянка землі має свої унікальні характеристики: місце розташування, форма, оточення; фізичні, хімічні та інші параметри.
Дефіцитність. Сукупна пропозиція земельних ресурсів обмежена рамками земної поверхні, а попит на земельні ділянки зростає разом із збільшенням чисельності населення.
Довговічність, стабільність. По терміну служби будівлі і споруди є найбільш довговічними об'єктами, створюваними людиною, терміни створення досягають декількох років. На відміну від будівель і споруд, земля вічна, термін її служби необмежений, тому вона не амортизується як основний засіб у бухгалтерському обліку, що створює стабільність інвестицій у землю.
Другу групу утворюють особливості об'єкта нерухомості як ринкового об'єкта - товару:
Специфіка обороту. На ринку обертаються не самі об'єкти нерухомості, а права власності на них, як повні (володіння, користування, розпорядження), так і часткові.
Специфіка життєвого циклу. Тривалість створення і термінів служби визначає їх тривалий життєвий цикл (в порівнянні з іншими товарами), а також нерівномірність і складність грошових потоків, що генеруються об'єктами дохідної нерухомості.
Розбіжність тенденцій зміни компонентів нерухомості - землі та її поліпшень (будівель, споруд та інфраструктури). Вартість землі з часом підвищується внаслідок її дефіцитності, інфляції. У той же час вартість її поліпшень знижується через сукупного зносу, як фізичного, морального, так і економічного. Але зазначимо, що конкретної тенденції зниження вартості нерухомості через зношування протистоїть її підвищення внаслідок інфляційного чинника.
Схильність ринкової та інвестиційної вартості нерухомості впливу фінансування в різних формах. Фінансування дохідної нерухомості здійснюється в кілька рівнів (як за рахунок власних коштів, так і позикових). Крім цього, воно може бути організовано різним чином - по пайовій участі, за часом здійснення. Все це впливає на рівень корисності та інвестиційної привабливості, а, отже, впливає на ринкову та інвестиційну ...
