вартість.
Ліквідність. Нерухомість має істотно меншу ліквідність, ніж наприклад, фінансові активи. Це, зокрема, обумовлено значним терміном, необхідним для її реалізації на ринку. Низька ліквідність породжує високий рівень витрат у покупців і продавців, тобто вони несуть істотні трансакційні витрати, що призводить до відмінності ціни пропозиції від ціни продажу. Трансакційні витрати для комерційної нерухомості становлять приблизно 1% від ціни об'єкта, для житлової нерухомості можуть досягати 10% від ціни.
. Інвестиції на ринку нерухомості та їх відмінні риси
інвестиція нерухомість ринок
Інвестиції в нерухомість стають все більш популярними протягом останніх п'ятдесяти років, і є звичайним механізмом інвестицій. Хоча на цьому ринку є багато можливостей для створення великих доходів, покупка і володіння нерухомістю є більш складним способом вкладення грошей, ніж придбання акцій і облігацій.
Володіння нерухомістю як інвестиційним інструментом діє за принципом: власник здає площу орендарю, частина доходу, витрачаючи на обслуговування нерухомості, податки та інші витрати. Крім орендної плати власник нерухомості так само отримує можливість з часом продати об'єкт за більш високою вартістю.
Нерухомість постійно зростає в ціні, навіть світові кризи тільки на час зупиняють цей процес, іноді, правда, знижуючи вартість об'єкта. Але в довгостроковій перспективі, можна з упевненістю сказати, що час працює на власника власності. Занепад ціни у важкі для економіки роки зазвичай компенсується упевненим зростанням в посткризові часи. Все це робить цей вид інвестицій вельми привабливим.
Інвестори, які вкладають капітал в нерухомість, розрізняються по цілях інвестування та використовуваних джерел фінансування.
Основні цілі інвестування: 1. Особисте використання. 2. Здача в оренду. 3. Економічне (виробниче) використання. 4. Спекуляція (придбання з метою перепродажу). 5. Придбання для подальшого розвитку.
Способи фінансування: 1. Використання тільки власного капіталу. 2. Використання змішаного фінансування.
До основним інвестиційним характеристикам нерухомості, які є найбільш важливими для інвестора і вимагають аналізу та обліку є: 1) Відносна стабільність потоку доходів від операцій з нерухомістю - від функціонування або реалізації - у порівнянні з потоками доходів від діяльності інших видів (наприклад, виробництво чи операцію з цінними паперами). Крім цього ефект стабільної генерації доходів від нерухомості зазвичай доповнюється і більш високими ставками її прибутковості. 2) Значна залежність характеристик нерухомості від ефективності інвестиційного менеджменту так само є властивістю нерухомості, яке інвестор повинен враховувати. Необхідність ефективного інвестиційного менеджменту пов'язана з тим, що нерухомість є складним для управління об'єктом, інвестиції в нерухомість вимагають значних управлінських витрат. Особливо це стосується інвестицій в будівельні проекти, засновані на відносинах субпідряду. Крім цього, у випадку, коли інвестиції в нерухомість носять довгостроковий характер, необхідно забезпечувати ефективну і раціональну експлуатацію об'єкта нерухомості. 3) Антиінфляційна стійкість нерухомості. Нерухомість володіє значним ступенем стійкості по відношенню до інфляції. Внаслідок цієї особливості інвестиції в нерухомість вважаються ефективним способом захисту інвестора від інфляції та диверсифікації інвестиційного портфеля (при оптимальному поєднанні дохідності та ризику). Причому відносно захисту від інфляції необхідно відзначити, що нерухомість (і в більшій мірі - дохідна нерухомість) може служити кращої страховкою від інфляції в порівнянні, наприклад, з цінними паперами. 4) Підвищений рівень ризику. Інвестиції в нерухомість схильні більшої невизначеності в порівнянні з більшістю фінансових активів. Високий ступінь невизначеності пояснюється більш тривалими термінами капітальних вкладень, а так само недостатністю (часто навіть відсутністю) повної і достовірної інформації на ринку про операції з нерухомістю (на відміну від біржових угод), складністю доступу до ринкової інформації. Крім цього. Рівень ризику є підвищеним через іммобільності нерухомості та її недостатньої ліквідності. Ризик зміни характеристик зовнішнього середовища по відношенню до нерухомості часто має вирішальне значення при прийнятті рішень про інвестиції в нерухомість. 5) Негативна кореляція доходів від інвестицій в нерухомості та інвестицій у фінансові активи. Циклічність функціонування ринку нерухомості не збігається з циклічністю промислового виробництва на макроекономічному рівні. Це неспівпадіння виявляється в тому, що інвестиційна привабливість дохідної нерухомості зростає в періоди промислового кризи і в періоди інфляції з високим темпом, в той час як р...
