1. Особливості ринку нерухомості. Ринок житла і нежитлових приміщень
Особливості ринку нерухомості.
Ринок нерухомості - це механізм, що забезпечує взаємодію фізичних або юридичних осіб з метою обміну наявних прав на нерухомість на гроші або інші активи. Ринок нерухомості є складовою частиною ринку інвестицій і представляє його реальний сектор, функціонуючий паралельно з сектором фінансових інвестицій.
Реальний сектор інвестиційного ринку ділиться, у свою чергу, на майнові вкладення і вкладення в нерухомість. Майнові вкладення - це вкладення в речові активи компаній або приватне реальне майно (товарні запаси, дорогоцінні камені і метали, колекційні товари та ін.). Нерухомість - це земля, споруди і все, що постійно «прив'язане» до землі.
Нерухомість розглядається як один із способів приміщення капіталу, що забезпечує збереження (зростання) вартості капіталу й одержання позитивної величини поточного доходу. Угоди з нерухомістю містять всі елементи інвестиційного процесу і вимагають визначення терміну вкладення, його розміру, форми і рівня ризику, з яким воно пов'язане. Вкладення капіталу в нерухомість вчиняються на основі ринкової ціни, що врівноважує інтереси продавців і покупців.
Невід'ємним умовою визначення ринкової вартості нерухомості є аналіз особливостей функціонування ринку нерухомості, які мають істотний вплив на потік доходів за період володіння, рівень ризику інвестування і можливу ціну продажу об'єкта нерухомості на конкретну дату в майбутньому, що є інформаційним забезпеченням дохідного підходу. Врахування специфіки ринку нерухомості дозволить більш обгрунтовано оцінити поточний вплив основних ціноутворюючих параметрів на величину вартості по аналогам і оцінюваному об'єкту в рамках ринкового підходу. Крім того, визначення інвестиційної привабливості нерухомості, як об'єкта для інвестування (якщо оцінка замовляється потенційним інвестором), вимагає обов'язкового прогнозування тенденцій розвитку ринку нерухомості. Знання оцінювачем сегмента ринку конкретного об'єкта нерухомості дозволяє йому виробити критерії для вивчення, відбору та інтерпретації порівнянності інших об'єктів нерухомості.
Порівняльний аналіз характеристик ринку нерухомості та інших секторів інвестиційного ринку (фінансовий, товарний та ін.) дозволяє визначити ряд найбільш істотних відмінностей. Ринки нерухомості відрізняються від інших ринків економічними характеристиками та ефективністю за такими найбільш істотні параметрами, як:
товар
формування ціни
способи фінансування операції
ступінь ліквідності.
баланс попиту і пропозиції.
число потенційних покупців.
інформованість учасників угоди.
методи регулювання.
надійність прогнозування ринкової ситуації.
Параметри порівняння
Товар. Ефективність ринку залежить від знаходяться в обороті товарів. Земельні ділянки, що становлять основу нерухомості, відрізняються унікальністю і фіксованим місцем розташування, хоча в економічному плані деякі ділянки землі можуть бути аналогічними і взаємозамінними. Будівлі, розташовані на земельних ділянках, відрізняються локальної закріпленістювиробничого, використанням їх місця створення, тривалим процесом створення, великої одиничної вартістю та ін.
Формування ціни. Ціна на об'єкт нерухомості як одиниці інвестування відносно висока, тому коло її покупців обмежений. На ринку нерухомості ціна також є результатом взаємодії попиту та пропозиції і змін ринкової активності, однак, на відміну від ефективного ринку, ціни на подібну за споживчими властивостями нерухомість не є єдиними. Іншою відмінною рисою ціни на нерухомість є її нестабільність.
Способи фінансування операції. Висока одинична ціна на об'єкт нерухомості, тривалий термін економічного життя, прогно-зіруемий генеруються нерухомістю доходів та ризиків є об'єктивними передумовами використання для угод позикових коштів. Тому можливість фінансування за рахунок кредиту на економічно вигідних умовах впливають на рішення про покупку нерухомості і, в кінцевому рахунку, на активність ринку нерухомості.
Ступінь ліквідності. Нерухомість як інвестиційний інструмент Важкореалізовані і в певних ситуаціях неліквідні. Це пов'язано з тим, що покупка нерухомості пов'язана з великими витратами, а покупець, як правило, не має доступу до альтернативних джерел фінансування, крім того, нерухомість має фіксоване місце розташування, тому пропозиція не може швидко адаптуватися до потреб ринку.
Баланс попиту та пропозиції. Баланс попиту та ...
