пропозиції, що забезпечується конкуренцією, на ринках нерухомості досягається рідко. Пропозиція конкретного виду нерухомості зазвичай відстає від ринкового попиту, так як досягається або будівництвом нової нерухомості, або реконструкцією наявної. Складність, інертність і тривалий термін будівельного процесу може призвести до виникнення не ринкової рівноваги, а надлишкової пропозиції. Якщо попит на нерухомість різко збільшується, додаткова пропозиція не може бути забезпечено швидко. При зниженні попиту надлишкова пропозиція також не може бути поглинена ринком швидко.
Кількість потенційних покупців. Вільна конкурентна ринкова середу створюється великим числом покупців і продавців, кожен з яких не контролює досить велику частку ринку, щоб робити істотний вплив на ціну. В один і той же час на конкретному сегменті ринку нерухомості (призначення, ціновий діапазон, географічний район) зазвичай діє обмежене число покупців і продавців. Високі ціни на нерухомість диктують рівень купівельної спроможності, тому ринки нерухомості чуйно реагують на зміну таких економічних індикаторів, як рівень і стабільність доходів, зайнятість працездатного населення, його міграція і т.д.
Інформованість учасників угоди про стан ринку, поведінці інших учасників ринку, ринкової активності, якості товару і його заменяемости, про ціну пропозиції і угодах для конкретної нерухомості або подібних об'єктів нерухомості значно нижчі рівня ефективних ринків. У більшості людей відсутній досвід угод з нерухомістю через їх рідкості, з іншого боку, покупці наполягають на нерозголошення відомостей про угоду.
Методи регулювання. Ринок нерухомості не володіє такою характерною рисою ефективного ринку, як саморегулювання, заснований на відкритій і вільної конкуренції. Ринки нерухомості регулюються федеральними, регіональними та місцевими законами щодо прав власності і процедури купівлі-продажу.
Надійність прогнозування ринкової ситуації. Недосконалість та неефективність ринків нерухомості не дозволяють зробити правильний прогноз поведінки ринку. У зв'язку з тим що ринок нерухомості специфічний за своїм функціонування, в першу чергу оцінювачі повинні аналізувати ті фактори, які роблять його неефективним. Це реакція учасників ринку на конкретні характеристики нерухомості та зовнішні чинники, що визначають її вартість.
Визначення ринку нерухомості як механізму ефективної взаємодії фізичних або юридичних осіб з метою обміну наявних прав на нерухомість, на інші активи вимагає виявлення його учасників, їх ролі та функцій. Учасники ринку - це група осіб або компаній, які вступають у відносини один з одним з метою здійснення операцій з нерухомістю:
покупці
продавці
орендарі
орендодавці
кредитні установи
позичальники
девелопери
будівельник
менеджер
власники
інвестори.
Характер взаємин між перерахованими групами досить складний і не завжди прямий, оскільки будь-який учасник може виступати посередником від групи. Дії всіх учасників ринку підпорядковані очікуваним доходам, які залежать від прогнозованих тенденцій використання нерухомість.
Типи інвесторів. Інвестори, які вкладають капітал в нерухомість, розрізняються по цілях інвестування та використовуваних джерел фінансування.
Основні цілі інвестування:
. Особисте використання.
. Здача в оренду
. Економічне (виробниче) використання
. Спекуляція (придбання з метою перепродажу)
. Придбання для подальшого розвитку.
Способи фінансування
. Використання тільки власного капіталу
. Використання змішаного фінансування.
Розрізняють такі сегменти ринку нерухомості:
ринок житла;
ринок комерційної нерухомості;
ринок земельних ділянок.
Ринок житла. Безкоштовна приватизація житла за короткий термін створила широку прошарок власників - власників квартир і кімнат з муніципального та відомчого житлового фонду.
Діяла розподільна система житла привела до невисокої диференціації груп населення і соціальних верств по забезпеченості житлом. Гострий дефіцит житла - хронічне явище для Росії. В даний час житлову проблему посилює постійний приплив біженців і вимушених мігрантів з країн ближнього зарубіжжя. У той же час перехід на ринкові відносини привів до скорочення житлового буд...
