Визначення поправок в порівняльному підході оцінки нерухомості
Введення
Порівняльний підхід - це сукупність методів оцінки вартості заснованих на порівнянні об'єкта оцінки з його аналогами щодо яких є інформація про ціни угод з ними
Розглянемо основні етапи оцінки нерухомості порівняльним підходом.
- й етап. Вивчаються стан і тенденції розвитку ринку нерухомості і особливо того сегмента, до якого належить даний об'єкт. Виявляються об'єкти нерухомості, найбільш зіставні з оцінюваним, продані відносно недавно.
- й етап. Збирається і перевіряється інформація по об'єктах-аналогах; аналізується зібрана інформація, і кожен об'єкт-аналог порівнюється з оцінюваним об'єктом.
- й етап. У виділені відмінності ціноутворюючих характеристик порівнюваних об'єктів вносяться поправки в ціни продажів порівнянних аналогів.
- й етап. Узгоджуються скориговані ціни об'єктів-аналогів, і виводиться підсумкова величина ринкової вартості об'єкта нерухомості на основі порівняльного підходу.
На першому етапі необхідно сегментування ринку, тобто розбивка ринку на сектори, які мають схожі об'єкти та суб'єкти.
Подібні об'єкти по:
призначенням використання;
якістю;
переданим прав;
місцю розташування;
фізичним характеристикам.
Порівнянні об'єкти повинні ставитися до одного сегмента ринку нерухомості, і операції з ними здійснюватися на типових для даного сегмента умовах:
терміні окупності;
незалежності суб'єктів угоди;
інвестиційної мотивації.
Зокрема, необхідно відстежувати наступні моменти.
Термін експозиції - час знаходження об'єкта на ринку. Термін експозиції відрізняється для різних сегментів ринку і залежить неабиякою мірою від якості об'єктів. Якщо об'єкт був проданий за період часу, набагато менший стандартного терміну експозиції, це свідчить про занижену ціну. Якщо об'єкт знаходився на ринку значно довше стандартного терміну експозиції, отже, ціна завищена. В обох випадках угода не є типовою для сегмента ринку і не повинна розглядатися в якості порівнянної.
Основні критерії вибору порівнянних об'єктів (аналогів):
) права власності на нерухомість;
) умови фінансування;
) умови та час продажу;
) місце розташування;
5) фізичні характеристики.
Права власності. Коригування на права власності є не що інше, як різниця між ринковою та договірною орендною платою, оскільки і повне право власності визначається при ринковій орендній платі та доступному поточному фінансуванні. Умови фінансування угоди. При нетипових умовах фінансування операції купівлі-продажу об'єкта нерухомості (наприклад, у разі її повного кредитування) необхідний ретельний аналіз, в результаті якого вноситься відповідна поправка до ціни даної угоди. Умови та час продажу. Оскільки розрахувати поправку на умови фінансування та оподаткування на передаються юридичні права та обмеження, а також умови продажу важко, то краще, по можливості, не розглядати для аналізу і порівняння подібні угоди. В іншому випадку поправки на ці характеристики робляться в першу чергу. Час продажу - один з основних елементів порівняння зіставних продажів. Для внесення поправки на дану характеристику в ціну продажу об'єкта-аналога необхідно знати тенденції зміни цін на ринку нерухомості з плином часу.
Місцезнаходження - необхідний елемент порівняння зіставних продажів, оскільки робить істотний вплив на вартість оцінюваного об'єкта.
Фізичні характеристики об'єкта нерухомості - розміри, вид і якість матеріалів, стан і ступінь зношеності об'єкта та інші характеристики, на які також вносяться поправки.
Одиниці порівняння. Оскільки об'єкти розрізняються за розміром і кількістю вхідних в них одиниць, при порівнянні проданих об'єктів з оцінюваним об'єктом неминучі великі складнощі і вимагається приведення наявних даних до спільного знаменника, яким може бути або фізична одиниця (наприклад ціна за 1 м2), або економічна.
На різних сегментах ринку нерухомості використовуються різні одиниці порівняння.
Одиниці порівняння землі:
ціна за 1 га;
ціна за 1 сотку;
ціна за 1 ...
